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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    四、特色小镇规划建设中要重视哪些要点? ——示范正果

    作者:admin | 来源:未知 | 时间:2017-08-24 | 关键词:特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划公司

    ● 规划典范
     

    特色小镇的规划是典型的“多规合一”,即多层次规划交融、多产业规划综合,由于是目标导向下各种元素高度关联的综合性规划和落地性规划,因此,特色小镇的规划要从以下角度进行创新思考:


    1.规划思路创新
     

    要以明确的发展目标为切入,规划的策略与路径要基于现状基础与目标之间的差距而定,因为2013六合彩玄机27期是不同产业空间载体在“特色小镇”目标引领下的规划实施。


    2.规划理念创新
     

    特色小镇规划强调产业规划的重要性,同时要实现“产、城、人、文”的融合发展,特色小镇规划理念创新主要体现在三个方面:一是产业的活力作用,二是功能的复合作用,三是通过生态?;ず臀幕刑逑秩宋墓鼗?。
     

    3.规划方法创新
     

    特色小镇规划主要分为两个阶段:

    第一个阶段是概念性规划阶段,主要明确小镇范围、产业定位、投资主体、投资规模、开发计划等;

    第二个阶段是实时性规划,主要包括控制性详细规划和核心区设计。实际就发展需求而言,可以将概念性规划与实施性固话纳为一体,实现“多规融合”。


    4.规划内容创新
     

    2013六合彩玄机27期内容更加多元,要找准功能定位选择核心产业,然后强化产业研究进行空间布局,提升小镇生态人文环境,最后着眼于落地性,制定计划年度表。


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    规划技术路线图
     

    ● 模式典范
     

    在特色小镇在建设过程中,影响特色小镇建设的主要是投融资模式和运营管理方式,而融资方式主要是特色小镇开发过程中遇到的最大障碍,持续稳定的资金来源是特色小镇开发的关键,目前各级地方政府在基础建设中采用的PPP模式也可以运用到特色小镇的开发建设中,来解决特色小镇建设过程中遇到的资金问题。
     

    特色小镇的PPP(Public-Private Partnership)开发模式是通过政府与选定的社会资本签署PPP合作协议,按出资比例组建SPV(Special Purpose Vehicle特殊目的公司),并制定公司章程,政府指定实施机构授予SPV特许经营权,SPV负责提供2013六合彩玄机27期运营一体化服务方案,特色小镇建成后,通过政府购买一体化服务的方式移交政府,社会资本退出。
     

    除此之外,特色小镇在开发投融模式上还可以选择发行债券、融资租赁、基金(产业投资基金、政府引导基金、城市发展基金、PPP基金)、资产证券化和收益信托模式。


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    ● 盈利典范


    众多企业扎堆进入2013六合彩玄机27期开发,特色小镇的盈利模式是什么至关重要,特色小镇的主要投资主体出发,包括政府、开发商、金融机构在特色小镇的盈利中的典型环节:


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    1.政府盈利来源


    特色小镇的成功发展,能够给政府带来巨大的收益。
     

    首先是税收收入。特色小镇通过特色产业,吸引和聚集了产业链上下游众多企业,这不仅将给政府带来巨大的税收收益,同时能促进当地人口就业,稳定经济发展。


    其次是土地溢价。特色小镇的发展成熟必将带来人气提升,大量创业企业和住宅地产、产业地产、商业地产的进入必定带动周边土地的溢价,政府可以获得大量土地财政收入。
     

    2.开发商
     

    开发商是特色小镇的投资主体,对于开发商来说,可以从以下几点收益:
     

    一是政策性资金。对于旧工业区、旧城改造,政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策,这大大降低企业的前期投入成本。而企业在引入相关产业和项目落地小镇时,往往政府也有相应的招商奖励补贴。
     

    二是基础建设收益。这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。尤其是通过PPP模式开发的特色小镇,运营期限完成后通过政府回购,获得盈利。


    三是项目运营收益。对于投资主体来说,旅游项目的门票、交通、商铺租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是其长久运营小镇的收入来源。


    四是地产收益。如今,许多开发商通过特色小镇的开发获得土地,通过住宅地产、旅游地产、商业地产以及产业地产的开发,迅速获得收益。
     

    3.金融机构


    特色小镇的开发必然会有金融机构的介入,除了作为资金供给方,金融机构还可根据自身特点通过以下方式盈利:


    第一,产业循环收益。金融机构可以通过基金的方式介入相关产业的发展、项目的开发等,通过企业自身产业与小镇产业的互动,既促进小镇产业的蓬勃发展,又反哺其自身产业的进一步提升,互利互惠,共同获得溢价价值。


    第二、消费信托收益。消费信托从小镇开发的终端介入,将地产、酒店等的使用权、购买权、服务消费权等包装成消费信托产品出售,通过预付方式,形成由大量小额预付金构成的资金池,并获得其固定年限内的无偿使用权,再利用资金池进行投资获得收益。
     

    ● 运营典范


    特色小镇的运营中主要涉及到政府、小镇投资主体(企业)、市场和社会四个参与主体:


    首先,政府的主要职责是规划立案初期的引导、服务,负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,然后负责开发建设期及运营期的行政服务和公共服务。


    其次,作为2013六合彩玄机27期运营主体的企业,要在前期发挥自身优势,打造多方合作平台,寻找专业机构,进行资源整合,保证特色小镇正常运营。


    第三,市场在特色小镇的商业运作中起决定性作用,通过市场的主导作用,可以快速的对特色小镇进行资源配置。


    第四,作为社会方,应重视多方参与,尤其是主页机构对特色小镇运营给予监督、指导和服务。


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