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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    旅游休闲综合养老社区经典——山西太原爱晚中心

    作者:山合水易 | 来源:山合水易规划设计院 | 时间:2017-01-12 | 关键词:农文旅结合体,周波,苏巍,郊野休闲

    1 项目概况

    1.1项目概况

    项目地点: 山西 太原

    项目规模: 1343.5公顷

    投资额度: 40亿元

    项目类型: 旅游休闲综合养老社区

    1.2项目亮点

    (1)区位优势

    地理位置优越,紧邻太原市中心,交通便利,市场广阔。

    (2)旅游资源

    优质的自然生态环境,地形丰富,尺度适宜;深厚的文化底蕴;丰富的历史古迹;浓厚的宗教氛围。

    (3)品牌优势

    依托爱晚集团旗下连锁机构的优势,具有独一无二的置换养老条件。

    (4)差异竞争

    区域内没有专门养老机构,市场潜力巨大。

    1.3核心问题解析

    1. 如何利用爱晚品牌,快速打开山西养老市场?

    通过爱晚集团的品牌效应,强大的后盾支持,众多的连锁养老机构,全方位的养老服务,迅速建立起山西爱晚中心养老产品服务体系。

    2.如何充分利用西山旅游资源,发展养老事业?

    通过建立生态优美度假养生区、全龄文化体验旅游区、综合养老住宅区,提供从旅游休闲到全方位养老服务的多元化产品体系,充分利用旅游资源,发展养老事业。

    2 商业模式

    2.1 项目诊断

    通过对项目的区位条件、地块概况、优劣势分析、市场需求以及政策环境的综合分析,全面梳理项目地的资源、区位等基础要素,准确地把握未来市场的消费需求,深入了解各层级相关政策支持,进而对项目进行综合评价。

    2.2 项目定位

    总体定位

    以优质的自然环境、丰富的山水资源、浓厚的文化氛围为基底,完善的服务和配套设施为吸引力,深度挖掘文化内涵,开发养生度假、养老休闲、文化体验功能,打造集养老养生和旅游休闲为一体的养老中心。

    市场定位

    以太原市为核心市场,拓展山西省及华北地区的养老市场。

    目标定位

    打造生态秀美、景观艺术和文化体验于一体的郊野休闲养生养老中心。

    2.3 开发策略

    以强大的资金作为后盾资源,利好政策支持,先突破市场,稳住市场,再扩张,以这种循序渐进模式,全面综合发展,提供全方位服务,是本项目的要义。

    2.4 产品体系

    依托项目资源,围绕市场需求,规划形成七大产品类型,21个重点产品项目。

    2.5 产品体系重点产品展示

    2.6 盈利模式

    2.7 融资模式

    国家开发银行是爱晚工程的政策性金融支持平台,给世纪爱晚投资有限公司提供强大支持资金,并由世纪爱晚投资有限公司调配资金建设爱晚工程。

    爱晚工程融资受到国家政策性资金支持是爱晚工程顺利实施的保证,其他项目难以复制这种融资模式。

    2.8 运营模式

    山西太原爱晚中心运营模式

    (1)出售复合型养老社区养老住宅

    通过出售养老社区养老住宅,减少运营管理压力,收回部分投资成本,为整体爱晚中心集聚人气,提供活力。

    (2)持有运营旅游度假养生区

    持有运营山体观光露营度假养生区、风峪沟文化体验休闲养生区、明仙沟度假养生区、宗教文化养生区等区域内景观资源和建筑资源,对外开放,服务游客。

    (3)出租物业管理

    将物业管理出租给专业物业管理公司,减轻自己持有庞大物业的压力,集中财力物力运营景区旅游资源和提高养老服务。

    (4)持有运营生态度假养老区

    持有运营生态养老区养老地产等,采用会员制、旅游度假等持有方式经营度假养老地产,持续产生收益。

    3 项目设计

    3.1 规划设计

    3.1.1 总平面图

    3.1.2 用地功能布局结构图

    如图:商业区分布在地块东部,居住区集中分布在东部和东南部地块;高端居住区在北部河谷上游;高端养老区分布在北部和中部局部地块;高端旅游度假区分布在沿河谷分布。

    3.1.3 规划重点

    1)程家峪国际养老会议中心

    以养老会议中心为核心涵盖国际会议、老年培训、度假酒店及养老假日公寓的综合建筑群落。

    2)程家峪国际养老度假酒店

    与国际养老会议中心共同形成综合商务度假建筑群落,与山体环境紧密结合,打造高品质的绿色生态休闲建筑。

    3)老年活动中心及社区配套设施

    3.2 建筑设计

    3.2.1 国际养老体验区——效果图

    采用古典风格设计商业区,使商业区更有特色。

    3.2.2 城市商业区——效果图

    城市广场 打造城市标志性商业建筑

    城市商业区

    3.2.3 国际养老体验区——户型图

    考虑到此项目离城区较近,年轻人和老人同住的比较多,因此在户型设计上以两代居为主,两代居以子女两居室加老人零居室为主。这样年轻又能很好的照顾老人,空间上独立性又很强。

    3.2.4 国际养老体验区——适老化节点设计

    适老化设计

    将宜老设计深度融入生活情境,实现对老年人保持自立、自尊生活态度的引导与鼓励。

    适老化设计体现在社区的各个角落,细节处彰显人性化。

    3.2.5 国际养老体验区——适老化节点设计

    卫生间在设计上要 符合人体工程学,满足老人的生活需求。

    厨房设计要周到细致, 保证老人的安全, 使其独立完成家务。

    楼梯照明

    注意隐藏光源,不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式,以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。 最理想情况是设置地灯。

    楼梯扶手楼梯扶手应安装牢固,采用近似圆形的扶手,沿楼梯两侧连续安装 在楼梯起始处,扶手端部应该 延长200mm以上端部向下方或者墙壁弯曲,以防止老人勾住衣袖绊倒,如果有可能最好与走廊连接在一起扶手半径以30~40mm为宜,扶手与墙之间应有40~50mm的空隙;

    3.3 景观设计

    3.3.1 景观定位

    爱晚城郊森林公园 ——山西省乃至全国生态休闲森林公园和新型活力老年社区的成功典范

    (1)树立一个自然生态修复与适度开发建设完美融合的新典范

    以适当的技术手段降低开发建设对自然生态的影响,保证现代生活品质与生态环境的平衡发展。

    结合国际先进理念和技术,完成水、垃圾、能源的生态循环,进一步减少开发建设所带来的生态足迹。

    在充分考虑原有地形、地貌,以及未来功能需求的基础上,对规划范围内适宜进行建设发展的用地进行适度改造,使之适应未来建设发展的需求。

    (2)发展一个有独特吸引力的游憩、绿色休闲的新去处

    基于良好的自然环境,为市民提供一个户外运动、特色主题活动的场所。

    依托丰富的历史文化遗存,为市民提供历史文化教育与游憩基地。

    结合养老社区的开发,为市民提供特色养生主题的休闲场所。

    结合场地条件大力发展老年度假养生休闲山体活动区。

    结合旅游度假养老,发展生态、健康、绿色新型养老环境。

    (3)建设一个具有优质自然环境的活力老年社区

    结合“北大资源”品牌特色,打造一个老年宜居的,具有活力和吸引力的新型养老社区。

    提倡健康的生活方式:创造多样化的活动,鼓励多种绿色出行方式,建设养老、养生融为一体的绿色乐活社区。

    3.3.2 景观分析

    1)景观结构分析

    2)景观分区分析

    山体养老度假区

    在程家峪沟优美的环境中设置高端养老社区,

    把程家峪村改造成为古村落生活体验式度假特色酒店。并增设附属配套设施。满足度假、养老的需求。

    山体观光露营度假养生区(赏)

    该区域设施场地主要集中在旅游路周边,以旅游路为核心,打造自驾游休闲山野环境。设置多个汽车露营地。

    风峪沟文化体验休闲养生区(动)

    以风峪沟为核心借助山体破坏面,因地制宜设置山体运动度假活动场所,并带有综合服务设施。另外设有艺术家度假村,为老年艺术家们提供各种艺术交流与展示的活动区域。

    明仙沟度假养生区(静)

    该区域主要以度假养生为主,打造优美的山谷环境,悠长的谷底花溪,浓郁的草药芬芳,以及各种养生场所布置,以及山顶的观景赏月的设置,是个绝佳的度假去处。

    宗教文化养生区(修)

    发掘禅宗文化、道家文化,将打造一座智慧与自然深度融合的精神圣地。悟道、祈福、吃斋,听禅,体验“远离尘嚣”的清净,置身“清心忘尘”的境界。

    复合型养老社区

    养老社区综合性开发,兼养老住宅、商业、社区文化活动等复合型养老社区。

    3)景观道路分析

    根据现状地形结合重要景点位置,设置园区主环路车行道,保证车行道的坡度<5%, 上山的人行小路坡度保证<8%,根据需要增设台阶、栏杆等,保障老年人安全。

    3.3.3适老景观特色设计

    1)宗教文化景观

    开发原有场地的龙山石窟、昊天观、文昌庙、童子寺、古村落遗址等,挖掘其宗教文化价值,修善并提升现有古迹遗址,增强其文化性和感染力,打造道教、佛教文化,打造有文化底蕴的适老景观。

    2)孝文化景观

    二十四孝的文化景观分布于游览线上,提供具有文化底蕴的休闲场,呼应养老主题,有教育意义。

    孝文化景观之涌泉跃鲤、哭竹生笋——鸟瞰图

    3)四季游赏植物

    原有场地光照充足、降水集中,植物资源丰富,山体覆盖面积95%以上,植物种类400 余种。有黄栌、紫丁香、黄刺玫、野菊花、山桃、山杏等观赏植物,在童子寺、龙山石窟、昊天观前植有古槐及古柏若干株,是地方较为珍贵的古树名木。

    保留现状植被,再此基础上增补可提升景观性的特色植物,以观赏植物和药用植物为主,如锦绣谷、鲜花谷、植物认养园、百草园、养生仙草园等植物特色景观,不仅针对老年人的药用植物园、植物的园艺芳香疗法等 也为山下居住用户提供全年段的后花园景观。

    4)康体主题活动

    在每个月份依不同季节时景区的不同景观结合景点举办不同的节日,组织丰富的互动活动,增加景区的文化气氛,创造多元的适老景观。

    4 落地实施

    4.1 实施情况

    项目方案已经正式实施,现场已经破土动工……

    4.2 社会反响

    “爱晚工程”落户山西新闻发布会暨“山西爱晚中心”揭牌仪式在太原举行。

    END

           
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