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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    田园综合体三大发展模式和经营管理方式

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-09-04 | 关键词:田园综合体规划设计,田园综合体规划,田园综合体
    田园综合体规划设计,田园综合体规划,田园综合体策划

     

    田园综合体是指依赖某一特色农业产业和特色环境因素,打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目;是新产、新业、新民,三新合一;生产、生态、生活“三生同步”;一产、二产、三产,三产融合;农业、文化、旅游“三位一体”;园区、景区、社区,三区合一的城乡复合体。

     

    田园综合体的商业模式

     

    1、土地一级开发仅做土地的一级开发,直接获利;进行一级土地开发,同时通过其他模式(如补贴方案等),享受升值收益结构。

     

    2、二级房产开发包括六大房产结构:一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

     

    3、产业项目开发一是特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;二是旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。

     

    4、产业链整合开发两大产业链:泛旅游产业链和特色产业链;两大产业链相互支撑,构建区域产业生态圈,包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

     

    5、城镇建设开发城市服务:公共交通服务、社会服务等;城市管理:城市智能化管理、政府政策等;城市配套:银行、学校、医院等。

     

    田园综合体的运营模式

     

    按照政府引导、企业参与、市场化运作,构建企业、合作社和农民利益联结机制的要求,构建由规划区村民委员会、合作组织、龙头企业参与的股份合作机制。

     

    建设管理股份制公司设立董事会,董事由村民委员会、合作组织、龙头企业负责人组成,设立董事长和监事各一人。运营过程中的重大事项均须董事会决策,再由董事长组织落实各组成机构团体执行。形成村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与,再通过村集体组织、农民合作社等渠道让农民参与田园综合体建设管理机制,盘活田园综合体内存量资源,调动各方积极性,激发田园综合体建设和运行内生动力。

     

    充分发挥供销合作社的主体作用,构建市、镇、村三级农民合作组织网络体系,即以市供销社为龙头,以镇供销社为平台,以村供销合作社联合社为纽带,以农民专业合作社为基础,紧紧围绕三农工作大局,以密切与农民的利益联结为核心,以提升为农服务的能力为根本,以强化基层社建设和创新联合社治理机制为重点,大力推进“组织+经营+服务”为一体的新型供销合作组织体系建设,充分发挥三级合作组织在政策指导、产权交易、资金互助、电子商务、安全保险、资产运营、担保融资、技术培训八个方面的职能作用,更好的服务田园综合体项目。

     

    围绕改善农民生产生活条件的基础设施、公共服务和生态环境建设方面,以村集体组织主体,通过村集体组织、农民合作社等渠道让农民参与建设管理,争取政府投资补助等资金,积极盘活农村集体资产,增强和壮大集体经济发展活力和实力,真正让农民分享集体经济发展和农村改革成果。

     

    产业体系和经营体系部分,按照政府引导、企业参与、市场化运作的要求,以龙头企业为主体,合作组织和农民不同形式和不同程度的参与经营管理。参与形式包括入股分红、股份合作、公司+合作社+农户等经营模式,实行“六三三”的利益分配机制,让企业看见收入,让集体参与管理,让村民变成股民,真正做到企业有长远效益、集体有部分股份、群众有产业收益,实现了四方共赢,良性循环。

     

    建立村庄环境卫生整治等公益事业补贴、企业用工优先、农户产品代销、农民免费培训等多项优惠政策,降低项目建设成本,提高农民收入,增加农民就业,实现了农户、村集体、企业、合作社的“四方共赢”。

     

    田园综合体的投融资模式

     

    田园综合体投融资主要以构建项目为核心;以城市投资及旅游投资为支撑,多种投资平台相互协调;田园综合体投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。打破政府、企业、财政投入的单一融资模式,实现多主体、多渠道的田园综合体多渠道融资模式。通过鼓励PPP模式、众筹模式、产业基金模式、发行私募债券、互联网金融等多种融资模式,打通大企业投资、中小企业合作、个体积极参与的投资环境。通过合理的土地政策、产业开发经营机制,实现多方共赢的市场盈利闭环。

     

    田园综合体试点立项条件及资金扶持解读

     

    田园综合体作为休闲农业、乡村旅游的创新业态,是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径,以农民合作社为主要载体,让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体,这个概念和模式在2017年中央一号文件首次提出。

     

    开展田园综合体试点和农村综合性改革试点试验工作,是中央赋予财政部牵头完成的任务。为贯彻落实好2017年中央1号文件要求,财政部印发了《开展农村综合性改革试点试验实施方案》《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》决定从2017年起在有关省份开展农村综合性改革试点试验、田园综合体试点。本文将聚焦在田园综合体相关发展及政策,进行解读分析。

     

    田园综合体理论及政策

     

    2017年2月,“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件,支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

     

    2017年5月,财政部下发《关于田园综合体建设试点工作通知》,明确重点建设内容、立项条件及扶持政策,深入推进农业供给侧结构性改革,适应农村发展阶段性需要,遵循农村发展规律和市场经济规律,围绕农业增效、农民增收、农村增绿,支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设,实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”,积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。

     

    三生融合与三产融合

     

    2017年6月5日,财政部印发关于《开展农村综合性改革试点试验实施方案》的通知,通过综合集成政策措施,尤其是多年中央1号文件出台的各项改革政策,多策并举,集中施策,推进乡村联动,政策下沉到村,检视验证涉农政策在农村的成效。切实尊重基层干部群众主体地位、首创精神,积极发挥农村综合改革在统筹协调、体制创新、资源整合方面的优势,扎实推进农业供给侧结构性改革,有效释放改革政策的综合效应,为进一步全面深化农村改革探索路径积累经验。

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