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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    田园综合体做失败?这些死穴要避开!

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-06-19 | 关键词:田园综合体,田园综合体规划,田园综合体策划

    当下很多“2013六合彩玄机27期”做着做着就成了鸡肋,食之无味,弃之可惜。只有少数顺应市场规律、与目标消费群消费需求结构吻合的项目,才会有持久良好的收益。其实在田园综合体的发展过程中有不能踩的坑,只有避开这些雷区才能平稳发展。

     
    田园综合体,田园综合体规划,田园综合体策划

     

    田园综合体的五大死穴

     

    一是缺乏合理的“产业植入模式”

     

    很多投资人很任性,单靠个人情怀玩个性,盈利模式不清晰,对于如何植入适宜的产业项目和完善产业落地条件,全然不懂,结果做成夹生饭,欲丢不忍再投无力。

     

    二是没有产业融合条件,生搬硬套地要把一二三产业融合到一起

     

    很多所谓的三产融合,不过是“形而上”的貌合神离,既缺乏有效的“消费流”导入渠道,更没有客户体验价值。供给与需求严重错位。很多投资人愚昧到把自己个人的消费喜好和臆想,作为投资经营的理念,全然不顾市场自身的规律。

     

    三是农田利用要合法合规

     

    如果搞田园综合体肯定不是只种地,而是要三产融合,要建一些设施,过去在农田搞一些设施,有开生态餐厅的,甚至有在大棚中盖别墅的。现在这些行为是被禁止的,有严格的限制。但是在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的,前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格,最好不要搞小把戏,按照正常的方式拿下一些地,在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。

     

    四是缺乏合格的投资运营主体

     

    不少有模有样的田园综合体项目,投资运营主体是民营企业,为了获得政府三五百万的扶持资金,自己搭进去几千万,结果美好的愿望变成了现实的泡影;有的投运主体是政府旗下的文旅公司,数千万、甚至上亿投资由财政直投和地方文旅基金共同完成投资,结果项目搞得华而不实,没有接地气的市场化盈利模式,还得政府继续出钱养项目、养员工。

     

    五是以投机心态骗国家补贴者大有人在

     

    不少有这种动机的人,压根儿就不打算“玩真的”,有些人一旦拿到政府扶持资金,就立即找退路,人为“休克”项目,他们知道“玩真的”很难挣到钱。

     

    田园综合体的多种产业

     

    有产业支撑的田园综合体才能更容易成功,有产业的田园综合体项目才能达到振兴乡村的目的。

     

    1、高价值农业,结合项目情况种植樱桃、草莓、人参、灵芝等经济价值较高、市场受欢迎、客群覆盖广的种类,能有效的把项目资源转化变现;

     

    2、特产加工,如安吉的竹笋、江南水乡的米酒、安徽菜籽油等,都是游客认可度极高的产业,有特色有市场,与项目匹配度高,是一本万利的第二产业;

     

    3、手工艺产业,如木雕、陶瓷、酿酒、刺绣、竹编等,能衬托项目文化氛围,可以作为游客体验业态,又能持续向市场输出文化产品,带来稳定的收益;

     

    4、文化产业,包括影视文化、戏剧、音乐、摄影、设计产业、网红产业等。这些产业能聚集大批文化产业名人,提高项目文化地位,吸引众多粉丝,带来流量;

     

    5、特色餐饮,杭州的清河坊,袁家村马嵬驿、厦门曾厝安都是把特色小吃作为项目核心产业。田园综合体也一样,来自乡土的美食,比城市的快餐更有吸引力;

     

    6、主题民宿产业,环境资源突出的的田园综合体项目可以打造精品民宿产业,如莫干山、深圳校场尾、泸沽湖等,高品质的住宿自带引流体质;

     

    7、其他现代化产业,如科技农业、电商产业、金融、地产、物流、智能科技等,但这些对技术和市场要求较高,大部分项目都不适合。

     

    田园综合体的投资逻辑

     

    田园综合体在投资策略安排上来看,要注意以下几点:

     

    第一,要做好前期规划,构建支撑产业体系,必须坚持规划先行;

     

    第二,引进社会资本,创新项目融资模式;

     

    第三,引进先进管理方法,提高农业休闲质量,加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设;

     

    第四,创新主体间的合作模式,妥善处理政府、农民和企业三者间的关系,发挥三者主体作用,形成建设合力;

     

    第五,盘活土地资源,提高土地利用质量。

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