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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    田园综合体综合开发初期,必须要做概念性规划 !

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-06-11 | 关键词:田园综合体,田园综合体综合开发,田园综合体概念

    近年,在城郊拿上百亩、千亩甚至万亩土地,做田园综合体综合开发、休闲农业、乡村旅游、养生养老等大休闲观光类项目的热潮渐起。这些项目往往需要与政府和村集体联系起来。一般来说,政府会要求制定计划,这是有意投资者与政府和村庄集体谈判之间重要的谈判筹码。
     

    田园综合体综合开发


    当前社会处在一个思维觉醒的时代,工业4.0、互联网+、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合,是农业升级的必然方向。

     

    在这个快速变革的时代,休闲农业不是拼体力,而是拼思维、拼资源、拼品牌、拼情怀、拼生活方式。这些统筹而言就是需要创意。

     

    田园综合体综合开发规划是连接资本、政府、民众和市场的魔法师,从选址、立项、设计、建设,策划师和规划师在休闲农业里所能起到的作用非常关键。

     

    但也有许多类型的规划,如概念规划、总体规划、监管详细规划和建设性详细规划。在这个循环中我们应该做什么样的计划?

     

    在发展的早期阶段,有些人有意占用土地,有些已经有一些扩张,有些已经与集团谈判但需要与上级政府对接。.....

     

    一般投资者首次进入旅游业。他们一般不太擅长规划,所以会混淆。他们经常乱花钱,有时会被别有用心的计划单位领导。在土地都还没有完全落定的情况下,做出了一套从总规到控规到修规的系列成果,实际上并没有用。
     

    田园综合体综合开发


    田园综合体综合开发发展初期最重要的任务是什么,田园综合体概念性规划如何做?

     

    一是通过规划可以赚钱、给当地带来就业、给地区带来名气、为领导人创造政治成就的产业,制定好的蓝图,同时也让投资者有信心签署土地协议或扩大土地协议。

     

    二是根据这一发展前景进一步获得政府对投资者的相应政策支持,包括建设用地指标和相关政策补贴。

     

    这个阶段最合适的规划就是概念性规划!

     

    需要说明:概念规划是在借鉴西方国家先进经验上,适应市场化需求应运而生的。概规不是法定规划,在《城乡规划法》中没有相应的法律地位。

     

    概念规划实际上是一个不确定对象的实现,它将多个利益相关者的关注与未来的计划结合起来,并以图形的形式呈现这样一个计划。这个计划是用来协调各方利益的。当事人的请求达到或趋于一致。最后,达成了限制各种利益之间关系的合同。

     

    概念规划是协议开发初期多个利益相关者的相对经济行为。由于要进行多次的沟通汇报,概念性规划一般采用ppt的方式来表现。

     

    那么田园综合体概念性规划的主要内容是什么?它和休闲农业园区总体规划的区别在哪里?
     

    田园综合体综合开发


    可以这样认为:田园综合体概念性规划就是园区规划总规简化版+重点项目的意向性设计。一般规则的简化版本是指该地区的开发环境,开发方向,空间布局,核心产业项目和商业模式运营。省略了整体规划中的基础设施规划,防震减灾规划,文化安全规划和保障规划。

     

    意向性设计主要用于休闲旅游,乡村旅游等文化旅游产业项目。

     

    独特比例的景观小道、创意休闲商务项目、高端房地产景观,以及一些有趣的娱乐项目的“能见度”要求有一定的表达意图。

     

    这些设计不能被提炼来取代后期真正的修改规则和建筑景观设计,更多的是为了突出创意效果,所以被称为意向性设计。这种意向设计主要是对核心产业项目的可视化解释说明。

     

    概念规划可以完美地呈现出投资者对拟议开发区块的想法,这有利于政府和乡村团体了解投资者的意图。

     

    对于投资者来说,前期的概念规划达到了征地或扩建的目的,得到各方的认可,节省了时间和金钱。

     

    由于概念规划一般不需要经过项目的评估和建立过程,因此节省了时间,成本也比一般规定+详细规定低得多。田园综合体综合开发在概念规划之后,一般不需要做总体规划,但必须做重要节点建设的详细规划。

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