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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    都市近郊田园综合体进阶之路分析

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-05-10 | 关键词:田园综合体,乡村规划,农业旅游

    田园综合体是以企业和地方合作的方式,在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营,形成的是一个新的社区与生活方式,是企业参与、农业+文旅+地产的综合发展模式。以下由山合水易规划设计院对都市近郊田园综合体进阶之路进行分析。
     

    田园综合体-旅游规划

     

    一.发展特征

     

    1、区位优越

     

    位于城郊,特色小镇、古村落、区域干线,交通相对便利,可达性强,便于游客输入、输出产品。

     

    2、环境优美

     

    能满足原住民、新居民、游客对“生产生活生态”要求的自然环境,能提供丰富的农业资源和美丽的天元风光。

     

    3、空间广袤

     

    区域广、舒缓心情,有适合发展现代循环农业生产、趣味农业体验、文化旅游创意、美丽乡村建设等广阔领域。

     

    4、多方参与

     

    参与主体多元化建设,主体职能叠加,企业、政府、规划机构、高校智库、农民文创个团队…在此过程中反复磨合。

     

    5、市场运作

     

    以市场为导向,自我造血,避免盲目政策输血,为发展田园综合体积极开发特色农产品文创、旅游、餐饮等营利性产品。

     

    6、政府支持

     

    政府在项目用地、村民引导、早期政策投资、税收、文创农业创新引导、发展扶持基金等方面具有不可替代的地位。
     

    田园综合体-旅游规划

     

    二.发展契机

     

    1、旅游消费主力的转变

     

    随着反城市化或城市人口郊区化的兴起,旅游群体逐渐由少数中高收入阶层向大众化转变。传统的农家乐、郊野公园和度假酒店似乎产品单一,为田园综合体的诞生奠定了基础。

     

    2、出游目的的转变

     

    出游目的由简单的城市郊区观光旅游过渡到休闲和度假旅游。旅游需求日益多样化,知识化,个性化,对旅游质量和人文素质提出了更高的要求。

     

    3、农村居民改变现状的迫切需求

     

    长期以来,居民对于城乡二元发展、居住环境和生活消费方式都有强烈的改变居住环境和生活消费方式的愿望,多元生活选择的复杂性可以为广大的非城市地区提供生存空间。

     

    4、国家政策的倾斜

     

    中央农办自2016年底重视农牧综合体模式以来,半年多来,中央政府对各省出台了一大批农牧综合体试点支持政策。
     

    田园综合体-旅游规划

     

    三.现实问题及挑战

     

    1、土地如何运作?

     

    土地规划的难点:田园综合体的土地需求量约为1000亩,面临土地供应减少,城市郊区崛起,土地严格管理造成的土地短缺问题;

     

    规划的复杂性:土地利用规划不仅要平衡建设用地与农业用地、商业用地、乡村徙置地的关系,还要对周边土地进行偏远地区规划;

     

    有很多限制:园区休闲农业用地面临不占用基本农田、不超出土地利用规划、严格禁止随意扩大设施性农业用地范围等三大限制;

     

    其他:土地使用涉及土地规划,土地政策,地方政府,村民,当地企业和机构等;

     

    2、村民如何收益?

     

    城市郊区的居民收入较高,收入渠道较郊区、县广,利益更具吸引力。

     

    对收益的长效性、稳定性、高额度更加关注;

     

    不仅仅有住房安置、安置补贴,还有土地、社会保障、就业安置等收入需求;

     

    3、农业如何运作?

     

    农业的循环化、现代化、低碳化、规?;?、集成化;

     

    在不依赖旅游业的基础上,农业自负盈亏;

     

    需要大量的农业生产、品管、销售、品牌相关专业公司;

     

    4、文创如何玩转?

     

    田园综合体的开发商和运营商倾向于关注房地产,园艺,农业等专业领域,文创和农业创新存在专业的不对称问题;

     

    文创团队、机构的招商、甄别,在资金、场地、税收等政策上进行有力支持;

     

    引入文创孵化平台及辅导机构,为文创产业护航;

     

    5、项目如何收益?

     

    全国各地正在建设的田园综合体项目中,成都多利农庄计划投资150亿元,无锡田园东方二期投资28亿元。巨额投资对项目资金链有极高的要求;

     

    成都多利农庄依靠平安、绿城、多利等多方面的共同努力,经过几年的努力,农委会每年产生2000万元利润,非顶级企业资源将如何实现收益;
     

    田园综合体-旅游规划

     

    四.进阶措施

     

    1、 做平台而非单纯做项目

     

    田园综合体的最大亮点在于“综合体”这个词。将城市商业综合体的概念引入到郊区农业发展中,与传统的农家乐、观光农业有很大的不同。

     

    田园综合体是土地、资本、创业技术等方面的重要发展平台,要鼓励、吸收和培育农业生产加工、种苗、餐饮住宿、文创等企业和队伍进入农牧综合体建设。

     

    2、 基于旅游而非限于旅游

     

    田园综合体是解决区域发展问题,旅游是一种发展方式,但不是一种绝对的方式。该项目可以根据旅游开发的要求,在景观建设,商业设计,动态组织,品牌推广等方面建设,但由于旅游业的发展,不能放弃农业和生态的可持续创新。

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