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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    田园综合体开发的四大“死穴”与开发逻辑

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-04-10 | 关键词:田园综合体开发,田园综合体建设,田园综合体建设
    田园综合体开发,田园综合体建设,田园综合体建设及开发

     

    田园综合体是助力实施乡村振兴战略的有力抓手,由于涉及农民、村集体、政府、投资商多方利益,在开发过程中,需要尊重市场规律,建立共享机制下的利益分配格局与有效分配模式。山合水易根据田园综合体开发过程中存在的四大问题,提出了“256”的开发逻辑,探索如何形成盈利结构,以避免投资失败。

     

    田园综合体是基于企业和政府合作,在乡村社会进行的大范围系统综合规划、开发与运营,形成的是一个新的社区、一种新的生活方式,是企业参与的、农业+文旅+居住的综合发展模式。

     

    田园综合体唯有打造成以乡村为核心,让农民参与并享受利益的综合发展架构,才能实现新型城镇化和城乡一体化的目标,才能真正达到乡村振兴的目标。

     

    田园综合体涉及农民、村集体、政府、投资商多方利益。在开发过程中,需要尊重市场规律,统筹考虑各方利益诉求,有效突破市场逻辑、规划逻辑和机制,建立共享机制下的利益分配格局与有效分配模式。

     

    一、田园综合体四大“死穴”

     

    1、缺乏合格的开发运营主体

     

    开发运营田园综合体项目,应当认识到:一方面,农村生产力水平太低,能够具备投资运营能力的优秀农民稀缺;另一方面,城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。

     

    缺乏合格的开发投资运营主体,任何田园综合体项目投资回收收益都将难上加难。

     

    2、缺乏合理的“产业植入模式”

     

    适宜的产业项目植入、完善的产业落地条件是田园综合体发展必不可少的条件,单靠个人情怀和一腔热情将难以为继。

     

    三产融合过程中,缺乏“消费流”导入渠道,更没有客户体验价值,导致融合貌合神离,没有真正创造出产业融合条件。

     

    3、缺乏盈利模式的设计

     

    清晰地盈利模式应该包括产品的打造、消费链设计、消费环境营造、投资收益的预测等,没有真的解决“钱从哪里来”“钱到哪里去”和“如何更赚钱”的问题,即旅游项目的资金筹措途径、投资战略布局和收益模式设计。

     

    缺乏真正的策划设计专家,致使不少项目死在伪劣的策划、规划设计上。

     

    4、拿到补贴是唯一目的

     

    不少以投机心态骗国家补贴,一旦拿到政府扶持资金,就立即找退路,乡村振兴没有带来真正的农民、农村、农业的振兴。

     

    二、田园综合体“256”开发逻辑

     

    1、认清:田园综合体的两个发展内核

     

    田园综合体是一个跨村跨镇的结构,是基于市场逻辑,实现产业与社区一体化发展的创新理念。其发展结构有两个核心:

     

    一是产业融合

     

    在优势特色产业基础上,通过“农业+”,培育生产、服务、运营体系,积极推进配套产业、衍生产业的发展,形成一二三产业融合发展结构。

     

    二是产居融合

     

    田园综合体对居住的提升绝不仅仅体现在硬件上,而是突破原有村庄发展结构,基于基础设施、公共服务设施以及治理水平的提升,构建综合型社区。

     

    基于产业综合发展和社区综合发展的创新目标,田园综合体必须突破简单的农业综合开发结构,充分利用农村集体土地政策,以集约化、规?;?、智慧化的开发手法,实现生产资料与服务资料的整合,突破城镇村规划和建设结构,实现市场主体带动下的农户深度参与,促进城乡融合发展。

     

    2、解构:田园综合体的5大构成部分

     

    以产业融合与产居融合为核心,在乡村振兴与新型城镇化构架下,田园综合体由五部分构成:景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。

     

    (一)景观吸引核

     

    吸引人流、提升土地价值的关键所在?;诜岣坏牡匦?、良好的生态基底以及规?;呐┮抵种?,依托观赏型农田、瓜果园,苗木、花卉展示区,湿地风光区等项目,田园综合体可形成景观吸引核,使游人感受田园风光和自然美景,放松身心,体会农业魅力。

     

    (二)农业生产区

     

    农业生产区通常选在土壤、气候条件良好,有灌溉和排水设施的区域,主要通过现代农业科技的引入,开展循环农业、创意农业和农业体验:

     

    一是开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目;

     

    二是通过农业科技和农业传统知识的推广,普及农业知识,加深游客对农业的了解。

     

    (三)休闲聚集区

     

    休闲聚集区,是为满足客群的各种农业休闲需求而创造的综合农业休闲产品体系,是各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式),主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(如特色商街、主题演艺广场)、田间游乐场所(儿童游乐、垂钓、农事体验)等。

     

    (四)居住发展带

     

    居住发展带,是田园综合体构建城乡融合的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业与休闲产业发展,形成以农业为核心、休闲为支撑的一二三产融合发展体系。

     

    田园综合体通过产业融合与产业聚集,带动农民社区化居住、产业人口居住、外来游客居住、外来休闲人群居住、外来度假人群居住等五类人口聚集,形成生产、生活、生态相融合的居住空间,构成乡村现代化的核心基础。

     

    (五)社区配套网

     

    社区配套网是田园综合体必须具备的乡村现代化支撑功能,包括产业配套和生活配套:

     

    产业配套是服务于农业、休闲产业的金融、商贸、物流、培训等设施;

     

    生活配套是服务于本地居民生活的医疗、教育、商业等公共服务,两者共同形成产城一体化的公共配套网络。

     

    3、施策:田园综合体打造的6大策略

     

    (一)构建现代农业生产体系,形成合理的农产品供给结构

     

    田园综合体开发,要充分分析资源与环境条件,构建农业生产体系,对农业生产与产业升级所必需的供水、供电、农业设施等进行整体升级,推进中低产田改造和高标准农田建设,积极构建现代农业生产体系,形成合理的农产品供给结构。

     

    (二)构建 “农业+”产业体系,促进产业融合升级

     

    田园综合体的核心是在农业生产基础上,构建“农业+”产业体系,通过农业与科研、农产品加工、休闲旅游、运动健身、养生养老、电商物流等产业的深度融合,构建以一产为核心的一二三产业融合体系,有效解决科研、生产、销售脱节造成的市场供给与需求错位。

     

    同时,通过二三产业的导入,可最大化提升农业产业价值,增加农民收入,提高产业活力,带动区域社会经济协同发展。

     

    (三)以农事休闲体验带动观光、养老等多业态发展

     

    通过不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游与休闲农业产品开发,塑造田园综合体的重要吸引力,有效实现农业与市场的对接。

     

    农事休闲体验打造的核心在于形成观光、游乐、运动、采摘、会议、养老、居住等多业态、多功能的复合与聚集,以满足多样化的市场需求。

     

    (四)构建生态体系与配套服务体系,保障产业与社区一体化发展

     

    在生态体系构建方面,优化田园景观资源配置,打造良好的自然生态环境,积极发展循环农业,充分利用生态环保、农业生产、农业废弃物处理及利用等新技术,实现农业农村可持续发展;构建生态人居环境,为田园生活的塑造奠定基础。

     

    在配套服务体系方面,完善区域内的生产性服务体系,打造农业种源、资本、市场、人才等生产要素服务平台,完善科教文卫等综合社会公共服务设施,加速田园综合体一二三产业融合,推动农业新业态快速发展。

     

    (五)培育新型农业经营主体,优化农业生产经营体系

     

    要大力积极培育新型农业经营主体,引导和支持种养大户、家庭农场、农村合作社、龙头企业等组织的发展壮大。

     

    同时,通过土地入股、代耕代种、土地托管等方式优化农业生产经营体系,实现区域内农民可支配收入的持续稳定增长。

     

    (六)充分发挥田园综合体的综合性开放平台作用

     

    田园综合体的综合性开发平台作用,体现在资源综合开发、产业综合发展、功能综合配置、配套综合建设、目标综合打造、效益综合实现等六个方面。

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