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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    田园综合体+特色小镇,如何“机制”解决土地问题?

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-08-22 | 关键词:田园综合体拿地方法,如何解决土地问题,田园综合
    田园综合体拿地方法,如何解决土地问题,田园综合体如何拿地

     

    2018年中央一号文件明确提出:培育宜居宜业特色村镇。围绕有基础、有特色、有潜力的产业,建设一批农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一产二产三产深度融合的特色村镇。支持各地加强特色村镇产业支撑、基础设施、公共服务、环境风貌等建设。打造“一村一品”升级版,发展各具特色的专业村。支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。深入实施农村产业融合发展试点示范工程,支持建设一批农村产业融合发展示范园。

     

    特色小镇在政府文件中并非第一次出现。去年7月,发改委等多部门发文提出“我国到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇”的目标。去年10月,又正式发布《关于加快美丽特色小城镇建设的指导意见》。

     

    所谓田园综合体,是集高效农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是在城乡一体格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产深度融合,打造具有鲜明特色和竞争力的“产业”,实现现有产业及载体(农庄、农场、农业园区、农业特色小镇等)的升级换代。

     

    有人说, 相比于发展阶段已经进入“红海”的特色小镇而言,“田园综合体”可谓刚刚萌动,正处于酝酿和试点培育期,前面一片“新蓝海”, 其实小编认为无所谓“红蓝海”,特色小镇依托田园综合体可获得长远发展,田园综合体立足于特色小镇可加速新型城镇化建设与乡村振兴,二者相辅相成,互有助益。 俗话说“打虎亲兄弟,上阵父子兵”,田园综合体与特色小镇这对好哥俩一起齐头并进,共同为新型城镇化建设与乡村振兴贡献力量。

     

    下面为大家介绍一下二者为何能够共同发展?

     

    一、田园综合体与特色小镇的战略结合点

     

    1、特色小镇战略关顾了田园综合体

     

    特色小镇发源于浙江, 2014年在杭州云栖小镇首次被提及,后2016年国家发展改革委、财政部以及住建部决定在全国范围开展特色小镇培育工作,计划到2020 年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设。

     

    培育特色小镇,主要是打造特色鲜明的产业形态,和谐宜居的美丽环境,彰显特色的传统文化,提供便捷完善的设施服务,建设充满活力的体制机制。推进特色小镇规划建设,有利于增强小城镇发展能力,加快城镇化进程;有利于改善城镇发展面貌,提高人民群众生活质量;有利于挖掘优势资源,发展壮大特色产业;有利于统筹城乡发展,破解“三农”难题。这一段落的最后一句,就提到了与田园综合体有关的“三农”问题, 当然, 2016 年相关部门还没有提出“田园综合体”这一概念。

     

    2、田园综合体战略与特色小镇的关联

     

    2017 年 2 月, “田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件,原文如下:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

     

    田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是在城乡一体化格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。这一段落的最后一句,同样提到了“新型城镇化”,这与特色小镇有关。特色小镇和田园综合体可谓你中有我、我中有你

     

    二、 田园综合体与特色小镇的价值共通点

     

    田园综合体和农业特色小镇,两者皆属于打造理想乡间田园的时代课题,有助于推动构建城乡命运共同体。

     

    1、 两者皆以产业为核心

     

    田园综合体: 包含了农业、林业、牧业、渔业、加工业、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。

     

    农业特色小镇:依赖农业特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等),打造具有明确的农业产业定位、农业文化内涵、农业旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。

     

    2、 两者皆以体验为价值

     

    田园综合体:让都市人体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼俗,陶冶性情,引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村的关系,从而产生符合自然规律的自醒、自律行为。

     

    农业特色小镇:基于当地的农业产业特色优势,营造一种区别于都市生活方式的、从土地到餐桌到床头的原乡生活方式。

     

    3、 两者皆以生态净化为原则

     

    田园综合体:农业与自然密切交织在一起。农田的维持和管理,有利于气候的稳定、储存雨水、调节河川流量并防止洪涝,同时形成绿色的空间和景观。

     

    农业特色小镇:助力富碳农业,“将工业企业生产的、巨量的、大自然已不能自然消纳的二氧化碳,用于农业生产”,强化农业生态?;ず托薷?。

     

    4、 两者皆以乡村复兴再造为目标

     

    田园综合体:以乡村复兴和再造为目标,通过蓬勃产业吸引各种资源与人才回流乡村,为乡村注入新活力,打造城乡共享的开放型社区。

     

    农业特色小镇:构建产城一体、农旅双链、区域融合发展的农旅综合体,构建产城乡一体化的新型城镇化模式。

     

    三、田园综合体与特色小镇的发展共存点

     

    1、 田园综合体与农业特色小镇天然契合

     

    当前农村发展建设面临集体经济疲软、劳动力空心化、基础设施不全等痛点。田园综合体简单来说就是补钱、补地、补机制、补固定资产,这些都是当前农村产业发展、乡村建设的瓶颈所在。

     

    从市场前景来说,以田园综合体为理念打造的农业特色小镇,将具有超前的市场定位和市场规模。以田园综合体为方向的农业特色小镇,内涵是新业态、方向是新产业、构成是新农民。传统的农业乡村只是以单一的经济产业或农作物作为主要支撑。而一个完善的田园综合体,是各类新产业叠加的特色小镇,是包含了新型的仓储、金融、工商等行业的三产融合体和城乡复合体,是以交通、物流和通讯等基础设施为支撑的经济空间,实现人流、物流、信息流一体。

     

    2、 “田园综合体”可规避农业特色小镇风险

     

    一些地方建特色小镇可能是被动的。由上级摊派任务,一阵风式地建。尽管有“特色小镇一定要基于产业”的说法,但实践证明,乡村推广有竞争力的资源时,搞农业很难,搞旅游相对容易??纱植诘墓婊由侠淄穆糜?,很可能造就一批“鬼镇”。

     

    业内周知,特色小镇的房地产不好搞。农业特色小镇想要健康存活,就要寻找一个不依赖土地财政和房地产的,有更大成长空间的领域,并且不破坏环境,不消耗更多土地资源的地方。

     

    田园综合体并不一定要依赖房地产,其可以根据乡村和特色小镇人口规划来做,必要时,甚至可以抛却地产项目。固有的一些传统民居,是田园综合体本应挖掘及彰显的特色和亮点。

     

    同时, “鬼镇”的症结,往往因为只考虑短平快的经济利益,好处留在当下,坏处留给以后。而旨在振兴乡村的田园综合体,却对可持续发展承担不可推卸的责任。

     

    3、 农业特色小镇最好的可行性模式,就是“田园综合体”

     

    田园综合体是发展乡村和建设乡村的一种模式——其以产业为根基,以文旅为价值,联结城乡,促进了城乡合作与城乡一体化。它也是农业特色小镇最好的可行性模式,是发展全域旅游的最佳载体。

     

    开发建设“田园综合体”,第一要市场好;第二要环境好;第三要政府好。市场好,就是在区域和区位方面有足够的客源市场;环境好,就是有比较优质的人文资源、生态资源、旅游资源和农业资源;政府好,是指当地政府有开发运营“田园综合体”的主观意愿,愿意做这种费力费时但是可持续的项目,在规划、基础设施等方面能给予必要的支持。

     

    唯有如此,田园综合体才将对农业特色小镇的发展,贡献更科学的发展路径,并注入新活力。

     

    如何获得土地,在我们国家有两种方式

     

    一种是从政府拿地,从政府拿地的有这么几种:一是建设用地,要招牌挂的,拿过来以后搞房地产开发,70年的产权;二是产业用地,包括工业、旅游,也包括很多的新业态;三是公共设施用地,分两类:一类是基础设施,修路?;挂焕嗍墙ㄒ皆?、学校。很多人想搞划拨,我建议最好不要拿,地上建的东西是没有价值的,土地是划拨的,将来想退出、转让是很困难的。

     

    还有一种是从农民手里拿地。耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有什么?一是资源性的资产,包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等等;二是经营性资产,就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地;三是非经营性资产,就是现在在农村里面的比如说学校、医院、村委会等等,他们所占的地和住房设施是非经营性的。

     

    新政策

     

    现在政策在突破的过程中,农村的土地三权分制改革,就是现有的耕地分成三部分,一部分叫所有权,一部分叫承包权,另外一部分叫经营权,这个分摊的价值非常的大。

     

    宅基地和征地制度,这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或者说推进之后,将为城市资本下乡,搞特色小镇、田园综合体提供一个坚实的法律基础。

     

    改革的方向:资源性资产,确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权,不是所有权,所有权依然是集体的。

     

    大体上三大类对于特色小镇、田园综合体特别有效的政策:第一个是农村3P的模式,以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区;第二个是农村土地改革的七个政策,包括试点的内容;第三类政策是有关扶贫的政策,国家提出把一二三体制政策拿出来,一定要有支持和优惠的政策。

     

    >>>> 关于耕地

     

    获得农村耕地的时候,建议大家只拿经营权就可以了?;褂性谀玫脚┑氐氖焙蛴幸恍┱叩南拗?,一个叫基本的农田,一个叫一般的农田。建议按比例拿一些,但是基本农田现在国家的政策限制是非常的严格,包括空间都不能挪动,每一个省的国土厅都有一个资料,清清楚楚标明是不能动的??啥氖悄亩?你要有一些基本的农田,基本农田有一些补贴,一般的农田可以搞位移,或者说小设施都可以。

     

    再一个要关注的是,如果搞田园综合体、特色小镇肯定不是只种地,而是要三产融合,要建一些设施,过去在农田搞一些设施,有开生态餐厅的,甚至有在大棚中盖别墅的。现在这些行为是被禁止的,有严格的限制。但是在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的,前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格,最好不要搞小把戏,按照正常的方式拿下一些地,在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。

     

    >>>> 关于宅基地

     

    中国的宅基地在全世界政策是最复杂的,我们国家的宅基地房子是个人的,土地是集体的,一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配,你是村子里面的成员,村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的,农民把宅基地卖给别人之后,不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地的转让,宅基地可以转让,但是不能突破集体经济组织成员的模式。

     

    宅基地建设特色小镇和田园综合体最成功的是浙江的桐庐,这是我们国家土地制度改革特别重要的试点,而且率先取得重要的成果,大家看看它是怎么样通过宅基地的改革引进城市资本的。一是确权,我们国家农地确权基本上完成的,但是宅基地的基本确权没有完成。二是确权之后,农民把不用的废弃的宅基地交还给集体,因为土地是集体的。三是集体采用这样的方式,就可以合理合法的引进城市资本了。微信:wd137166

     

    >>>>关于四荒地

     

    四荒地风险最大,但是收益也很大。明年中期的时候,有关四荒地更开放的政策将会出台。特别希望突破的有两点,第一个是四荒地将来证券化,第二个是可上市。这两个问题解决了,你就有退出机制了。投资最重要的要有退出机制。四荒地属于谁?集体所有。拿下四荒地有两个最大的好处,一个是要和集体签合同。二是四荒地是没人管的地,没有那么多的限制,你可以发挥很大的空间,可以当建设用地使用。

     

    >>>>关于集体建设用地、空心村

     

    中国现在农村的空心村少说十分之二三,多说五分之一二,利用空心村建设特色小镇和田园综合体成本低,做产业、特色小镇,先别琢磨将来产品如何廉价,现在的时代是成本如何降低,你的竞争力放在降低。

     

    空心村发展特色小镇、田园综合体的优势:土地是现成的,是熟地,用不着开发,都是齐全的,土地性质非常的清晰。我们国家的支持都是村村通,都是以村为基础的。如果在这样一个地方做休闲养生养老的产业,肯定独一无二,建筑材料原汁原味,没有人复制得出来。

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