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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    土地问题不解决,田园综合体就是空谈

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-07-04 | 关键词:田园综合体,田园综合体规划,田园综合体策划

    田园综合体作为乡村振兴的重要抓手,也与城乡融合、产业融合相关,解决的也是生产、生态、生活问题。与乡村振兴一样,需要城里的资本、和人才与乡村的土地、劳动力融合,乡村的宅基地和土地需要共享。在这种情况下,土地的确是牛鼻子。当下的乡村和农民拿什么与城里人的资本交换?只有土地,而当下的土地是资源,并非资本,三权分置能否从根本上解决土地资源变资本问题?需要在实践中探索。

     
    田园综合体,田园综合体规划,田园综合体策划

     

    一、拿地来源

     

    如何获得土地,在我们国家有两种方式:

     

    一种是从政府拿地,从政府拿地的有这么几种:一是建设用地,要招牌挂的,拿过来以后搞房地产开发,70年的产权;二是产业用地,包括工业、旅游,也包括很多的新业态;三是公共设施用地,分两类:一类是基础设施,修路?;挂焕嗍墙ㄒ皆?、学校。很多人想搞划拨,我建议最好不要拿,地上建的东西是没有价值的,土地是划拨的,将来想退出、转让是很困难的。

     

    还有一种是从农民手里拿地。耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有什么?一是资源性的资产,包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等等;二是经营性资产,就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地;三是非经营性资产,就是现在在农村里面的比如说学校、医院、村委会等等,他们所占的地和住房设施是非经营性的。

     

    二、用地新政策

     

    现在政策在突破的过程中,农村的土地三权分制改革,就是现有的耕地分成三部分,一部分叫所有权,一部分叫承包权,另外一部分叫经营权,这个分摊的价值非常的大。

     

    宅基地和征地制度,这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或者说推进之后,将为城市资本下乡,搞田园综合体提供一个坚实的法律基础。

     

    改革的方向:资源性资产,确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权,不是所有权,所有权依然是集体的。

     

    大体上三大类对于田园综合体特别有效的政策:第一个,农村3P的模式,以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区;第二个是农村土地改革的七个政策,包括试点的内容;第三类政策是有关扶贫的政策,国家提出把一二三体制政策拿出来,一定要有支持和优惠的政策。

     

    三、“田园综合体”规划用地存在哪些误区

     

    1、无址可选也硬要选

     

    有时候,土地并不像普通商品,有充分的选择空间。在选址的过程中,土地往往独此一家,让你别无其他选择。例如,家乡有限的土地资源,而作为开发者,又急切的想去做,以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想,可想而知。

     

    2、有地就先拿下再说

     

    休闲农业作为一个舶来词,许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心切,在没有做好充分的休闲农业规划前,就匆匆决定,先拿下再说,到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何,恐怕只能听天由命了,做好了是一块肥肉,做不好只会成为烫手的山芋。

     

    3、跟着感觉走

     

    做休闲农业项目不能跟着感觉走,而是要有一双犀利的慧眼,慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识,了解土地如何开发与利用,还要对未来的发展有远见,尤其是目标客户及将来市场情况的判断,还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些,才不至于陷入误区。

     

    四、解决“田园综合体”用地问题的4种新方式

     

    1、“土地银行”

     

    在完成农村土地确权工作的地区,可采用“土地银行”的方式,实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规?;袢⊥恋赜糜诳⒋笮吐糜蜗钅慷远季哂邢质狄庖?。

     

    2、以土地股份为基础建立合作社

     

    有条件的农村集体可以建立合作社,农户以承包的土地入股,进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规?;?、产业化经营。

     

    这种方式,管理制度严格,管理方法科学,对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力,保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。

     

    3、使用废弃宅基地或园地

     

    城镇化的快速发展,令大量农民进城买房,农村房屋闲置,田地疏于管理。实际上,在新农村集中居住后,闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

     

    对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦,并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标,有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

     

    4、土地租赁、置换或入股联营

     

    对经济效益不理想的集体用地,可采取土地置换、租赁、入股联营等方式,统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中,需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题;另一方面可以充分发挥土地使用价值,集约化发展,便于个人或企业经营管理。

     

    总而言之,“2013六合彩玄机27期”的概念蓝图勾画得很美好,但是对于想尝试的朋友们来说,还是需要综合多方面因素考虑清楚,再做拿地准备。

    END

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