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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    田园综合体项目选址,请务必考虑这6点!

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-06-20 | 关键词:田园综合体,田园综合体规划,田园综合体策划

    实施乡村振兴战略的重大部署是首次将农业农村工作上升为国家战略,这标志着我国乡村发展将进入一个崭新的阶段。田园综合体是出现在中共中央2017年一号文件中的一个新词,2013六合彩玄机27期将成为乡村振兴、实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。做田园综合体如何选址是前期至关重要的一点,简要来说主要有以下几个注意事项。

     
    田园综合体,田园综合体规划,田园综合体策划

     

    1、控制好项目和城市的距离

     

    田园综合体项目虽然在农村或郊区,但是服务的城市居民,所以要注意距离目标客户也就是城市的距离。

     

    人在1个小时以上车程会出现不适应,特别是休闲放松的时候。休闲农庄是个一日游产品,很多人去是当天去当天回,如果路上还要花个3个小时,那就不叫休闲了,叫受罪。

     

    所以,一般情况,建议距离城区30分钟车程,最长不要超过1个小时。如果是一线城市也可适当放宽。但有一点要把清楚,那就是“距离城市越远,营销难度越大”。

     

    交通也是应该考虑的,要根据不同的市场定位选择相应交通条件的土地,例如,亲子农庄的客户以团队为主,一般是大巴车去大巴车回,如果去园区的道路只有3米,就没法做了。相反,很多民宿项目都在比较偏远的地方,一来需要安静,二来去民宿住宿的都是最少玩两天,第三是住民宿的客户以散客为主,私家车去私家车回,对于道路没有苛刻的要求。

     

    2、100公里范围覆盖人群数量

     

    田园综合体作为周边游项目,那就得考虑周边有多少潜在客户,这直接决定了你是否能投资,能投多少。采摘园多见于县城或一般地级市,民宿和庄园多集中在珠三角、长三角、津京冀地区。不同的产业形态需要不同数量的潜在客户来养。

     

    一般来说,100公里范围内能辐射50万城市人口,就可以考虑做。但要注意控制好投资规模和人口规模的关系。

     

    3、当地的人均可支配收入

     
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    有人口基数不一定有消费能力。所以,在考虑能覆盖多少人的同时还要考虑这些人的消费能力,可简单理解为“可支配收入”,这个数据可以从国家统计年鉴上查到。

     

    这点也不难理解,北京人口比上海多,但是为什么上海有迪斯尼而北京没有?香港dan丸之地有一个迪斯尼,而西南中心成都没有,为什么?人的消费能力占了很大因素,当然,季节因素也有。不可否认的是消费能力是硬伤。

     

    特别是在一些人口净流出的城市和劳动力输出型的城市周边,投资一定要谨慎,你还指望父母出去了,爷爷奶奶带着孙子去消费吗?

     

    4、注意土地性质

     

    要注意避开基本农田,要注意避开基本农田,要注意避开基本农田!重要的事情说三遍。

     

    国家虽然大力扶持田园综合体项目,但是对基本农田的?;ちΧ然故欠浅Q细竦?。国家又有《基本农田?;しā?,国土卫星每年要航拍对比,一旦出现违规,那是必须整改的。别说你当地关系很牛,自上而下的整改令没人会帮你扛。

     

    农用地除了基本农田还有一般耕地和未利用土地。国家也鼓励利用四荒地。

     

    5、自然资源是否丰富

     
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    一马平川是非常适合农业生产,但是如果能够有水有山那更能增加田园综合体项目的景致,如果实在没有山山水水,也可以通过微地形和植物搭配来增加园区的层次感。

     

    做过休闲农业的都知道,最花钱的不是上项目,而是基建。如果没有水需要打井,没有电需要拉线,没有山需要堆土,没有绿植需要买树买草皮,没有围墙天然屏障需要围墙…这些才是最花钱的地方。

     

    6、 学会借势

     

    供势也叫抱大腿,大腿就多了,比如大型的著名景区、旅游示范区、产业聚集区、公园等等。这不难理解,建古北水镇花了几十亿,结果古北水镇周边兴起了很多配套产业,民宿、农家乐、亲子园等等;周庄附近刚开业了一个乡伴绿乐园,这样的例子有很多。

     

    借势的好处有很多,比如,政府配套健全,水电路网都不是问题;再如,产业聚集效应,古北水镇在全国打了很多广告,把人引进来消费的同时也引到了民宿、农家乐、亲子园里。

     

    总结:选址就是盖楼基,楼基不牢,楼盖不高;选址在某种程度上决定了项目未来的盈利天花板。

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