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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    深剖田园综合体,探寻中国田园综合体成功4大要素

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-04-18 | 关键词:田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

    “田园综合体”到底是个什么东西。是文化?是乡愁?还是吼着口号玩套路?笔者希望本文能尽可能透彻分析,而不是说一些很空的定义或者概念。从百年经典理论到现代实践发展,探寻中国2013六合彩玄机27期发展模式。

     

    百年前英国佬的田园城市梦——适合现代的中国吗?

     

    很多业内学者提起田园综合体必定会引经据典提到英国城市学家、田园城市的发明者 埃比尼泽·霍华德(Ebenezer Howard,1850~1928)和他于1898年出版的《明日的田园城市》(Garden Cities of To-morrow)。这样会显得有外国理论基础,也显得比较洋气有文化。

     

    这位英国空想家的理论背景是这样的,据1900年统计的伦敦人口已经有658万,是当时全世界最大的都市(当时纽约人口仅344万),产生了很多我们现在也熟知的大城市病?;艋抡攵缘笔钡那榭鎏岢隽私饩龀鞘形侍獾姆桨?mdash;—田园城市,他认为此举可以一举解决超大城市的各种社会问题。

     

    1、疏散过分拥挤的城市人口,使居民返回乡村。

     

    2、建设新型田园城市群。

     

    3、改革土地制度,使地价的增值归开发者集体所有。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

    (埃比尼泽·霍华德的田园城市理论图)

     

    那么这个田园城市具体是个什么样子呢?他是这么设计的。

     

    理论上是建设一种把城市生活的优点同乡村的美好环境和谐地结合起来的田园城市。城市四周为农业用地所围绕,城市居民经常就近得到新鲜农产品的供应,农产品有最近的市场。田园城市的居民生活于此,工作于此。

     

    当城市人口增长达到一定规模时,就停止扩张发展,建设另一座田园城市。这个一定规模是多少呢?约9000英亩3600公顷,32000人,30000在城市,2000在农村。若干个田园城市,环绕一个中心城市布置,中心城市面积12000英亩(约4800公顷),人口为58000人。由6个田园城市和1个中心城市共同形成一个城市组群——社会城市,总面积66000英亩/约26400公顷,人口25万。

     

    说到这里,相信大家对这个田园城市理论都会有些不以为然了,完全是一个理想化的、不可实现的梦。就像空想社会主义一样,不符合经济学和社会发展的基本规律。而且城市群的总人口才区区25万,还不及我们大城市一个街道的人口数。

     

    农业化的人口特征是分散,工业化的人口特征是集中,而且随着高科技和各类服务产业的快速发展,发展趋势是人口越来越集中。这是全世界任何国家发展的必然规律。

     

    霍华德的田园城市理论不仅不适用于当今中国,不适用于现在世界任何一个工业国家,也同样不适合其理论提出时的1900年时期。这位老兄最后还去实践了,这比现在很多空头理论家要好,当然实验最后是以失败告终。

     

    从相关四方的需求出发,探寻中国田园综合体发展模式

     

    既然外国的理论实际上不太靠谱,那么中国的田园综合体究竟应该是什么样子?如何去理解?

     

    我觉得要从和田园综合体直接相关四方的出发点去理解,四方就是:国家、地方、投资方、当地农民。

     

    一、国家战略层面的考量

     

    我觉得主要体现在三个方面:即农业转型的需求,城镇化发展的需求,以及可持续发展的需求。

     

    1、农业转型的需求

     

    中国作为农业大国,根据2016年人口普查的数据,现阶段有5.89亿(占总人口42.65%)的农村人口,外出务工农民有1.6亿,本地务工农民1.2亿。农村留守的多为老人和孩子,空巢现象非常严重,带来不少社会问题。另外,中国有18亿亩的耕地红线,根据2016年国家统计局的数据,目前中国有耕地20.25亿亩。在现有条件下,要保住红线,把农业用地转成其他用途已经几无空间。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

    *数据来源国家统计局

     

    如以上两个统计图,近几年农业生产总值同比增长逐步放缓,2016年的农业生产总值同比增长只有2.87%,远低于2016年中国GDP同比增长6.7%的水平。农业总产值占国民生产总值的比重也逐年降低,2016年仅占国民生产总值7.97%。按照这个趋势,农业发展将进一步放缓,农业生产总值占比也将进一步降低。这对拥有众多农业人口的中国来说,不仅仅是一个经济问题,也不利于社会公平和稳定。国家稳定是一个根本性的政治问题!

     

    2、城镇化发展的需求

     

    上文我提到了经济和科技发展的必然趋势是人口的集中,随着中国经济的快速发展,需要且吸引着越来越多的农村人口进城,可以预见我国城镇化率会加速提升。

     

    根据2016年的统计数据,中国目前有57.35%的城镇人口。2013年发改委作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》,提出了在2030年达到70%城镇化率的目标。但是,城镇化建设并不是简单的农村人口往城镇迁徙,城镇化建设过程当中需要考虑到城镇基础设施的配套情况、城镇为了接纳农村人口而进行重新规划、农村人口就业和社会保障、农村人口的转移带来的农业用地的荒废等问题。

     

    2013六合彩玄机27期作为农村小城镇化建设的新思路,可以主动使农村的基础设施建设向城镇靠齐,将农村改造成新型的田园小镇,从而缓解农村人口迁移给大城市带来的巨大压力和诸多矛盾,同时也可以为农村的就业提供新的机会。这也是国家新出台政策中多次提出土地确权、流转、盘活的原因之一。

     

    同时田园综合体内的现代农业,使传统耕作的农民变为现代农业产业工人,大大提高了劳动生产率和单位产值,解放了大量的农村劳动力可从事相关的农业衍生产业。

     

    3、可持续发展的需求

     

    由于常年粗放式的农业种植,目前我国农业可持续发展面临重大挑战(部分数据来自于国家部委相关报告):

     

    1)耕地质量下降严重,如黑土层变薄、土壤酸化、耕作层变浅等问题日益凸显。同时作为一个缺水国家,农田水利用效率却远低于发达国家,造成地下水超采严重(特别是华北和西北地区)。

     

    2)环境污染问题突出,全国土壤主要污染物点位超标率为16.1%。不仅有大量的化肥、农药、除草剂等长期滥用,农膜回收率也不足三分之二,还有工业“三废”和城市生活污染在农村扩散。

     

    3)生态系统退化明显,全国水土流失面积达295万平方公里,沙化土地173万平方公里,石漠化面积12万平方公里。传统农业粗放式的生产方式导致农田生态系统结构失衡、功能退化,生物多样性也受到了威胁。

     

    继续在传统农业这一条路上深耕,已经不符合社会发展的趋势??萍嫉姆⒄勾戳讼执┮档目焖俜⒄?,不仅农业生产效率将快速提高,同时推进生态循环农业发展,各类污染物残留和排放也会大大降低,渐渐优化土地的肥力和生态功能。

     

    正是基于以上三方面因素和需求的考量,近年来国家在近年来的一号文件多次中对乡村振兴、田园综合体和美丽乡村建设进行了阐述,并推出了一系列的文件和相关政策,安排扶持补贴,加速发展现代农业。

     

    二、地方经济振兴的需要

     

    目前大多数地方政府,特别是中西部地方政府面对的挑战是产业空心化、青壮年人口大规模流出、农村空巢化、财政收入枯竭、土地抛荒等一些列环环相扣的难题。

     

    要缓解这些问题,首先要研究造成这种情况的经济规律。一般来说,国家经济越发达、产业越集中,集中在人口稠密、物流便捷高效的地区,形成大城市、特大中心城市。由于产业的集聚作用,中高端产业会越来越集中在这些特大型中心城市,同时会产生产业溢出,溢出的多数是不适合这些城市的高污染产业,无法承受大城市运营成本的低技术低利润产业,把这些落后淘汰的产业转移到三四线城市和小乡镇去。

     

    这是世界的规律,在中国这样区域差距较大的国家会越发明显。水往低处流,人往高处走。经济规律告诉我们,区域收入差距越大,低收入地区人口向高收入地区流动的驱动力就越大。直接影响到地方的GDP、财政收入、产业结构上,以及居民收入、人口结构上。

     

    所以现在很多地方政府大力推进田园综合体建设,虽然有一定的对上政绩需求,另一方面也是希望以此拉动投资和GDP,提高城镇化率,发展涉农产业,同时吸引农村人口回流和脱贫。同时提升农村土地价值,以房地产开发增加财政收入,形成经济上的可持续发展。

     

    三、投资方的经济效益追求

     

    但光有国家政策和地方投资依然是不够的,如果由政府主导开发,在商业思维、专业能力和建设运营效率方面都会远逊于在商业化竞争中脱颖而出的专业企业。因此田园综合体项目还必须靠专业的公司引入社会资本,结合政府方面的各类支持和补贴,来进行落地建设。

     

    预计会出现很多短期功利的项目,就像前一阵子的特色小镇风潮一样,扯着田园综合体的大旗,以套路和忽悠去开发房地产。另外很多地方的营商环境不佳,地方政治上的不确定性会对项目造成重大影响,换一任书记就可能使项目发生不可知的变化。这也促使很多投资方更倾向走短线,对真正的长期投资者可能造成伤害。

     

    如何解读田园综合体的“三位一体”?

     

    农业、旅游、社区“三位一体”,这是田园综合体的核心,这三者之间的商业逻辑关系是环环相扣的,而不只是一个概念或者一句空话套话。如果无法深入理解,无法真正落地实行,那做出来的绝对不是真正的田园综合体,也非??赡茏钪帐О?。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

     

    旅游是特色和扩展

     

    现在很多旅游人把旅游吹成了田园综合体的核心,这是绝对错误的。田园综合体的核心永远是农业,也只能是农业。农业历来是国之根本,旅游只是可以随时牺牲的闲情雅致。即使身在旅游,也不应该刻意拔高旅游的地位。

     

    我觉得旅游板块在田园综合体内的作用主要体现在特色和扩展两方面。

     

    首先是赋予其特色

     

    而扩展可以从三方面去看,一个是在产业链的扩展。从单纯的第一产业,到旅游的“吃住行游购娱”综合性产业,甚至结合一些大健康产业。农业板块不仅是种植,也有了观光功能,体现出农业的人文和科技元素。农事体验可以提供农业劳动体验的服务,使游客体验到当地农业生产的乐趣。游客消费的不仅是简单的农产品,也会需求深加工产品,更可以发展原创的特色食品、饮品。这些就形成了一二三产业的“三产融合”。

     

    一个是辐射范围的扩展。原本一个现代农业基地辐射的可能是一个县、一个市,而旅游产业带来的辐射范围将起码提高到200公里半径内。

     

    最终形成的是资金流和利润的扩展。旅游产业近年来发展迅速,优秀旅游项目将会有稳定持续的资金流,拉伸的产业链附加值较高,将大大提高项目的收入和利润,并增加就业岗位,产生更好的社会效益。

     

    二、社区必须有但应控制

     

    有了农业和旅游才会有社区。社区的功能,一个是农田集中流转带来农民的安置和集中,从农村化变为小城镇化,提升当地的社区质量和环境,改善了当地农民的生活质量。正如前文所说,任何现代国家发展的大方向肯定是城镇化,而不是农村化。另一个就是居住的房地产,为整个项目资金流提供平衡,以及提供更快速的利润回报。

     

    只有旅游产业做好了,有美丽的田园风情,才会有人愿意买房住下来,原本偏僻的土地才有价值,房子才卖得掉,才卖得出价钱。田园综合体项目只有经济上的良好收益,这个模式才能够持续下去,这是良性发展,所以我们不应该在开发田园综合体时避讳房地产,房地产是社会资本介入田园综合体开发必不可少的一部分。

     

    但同时也应警惕一些公司以旅游开发、打造田园综合体的名义,用各种忽悠、套路和人脉关系“只吃肉不啃骨头”,大发其财。

     

    中央现在鼓励田园综合体和美丽乡村建设,其实和当年培育特色小镇的思路一脉相承,其根本出发点是希望回归以实体经济为主导的发展模式,给实体经济创造更多的空间。

     

    地方政府在项目立项时应进行合理严谨的测算,将项目的房地产配比控制得恰到好处。对投资方的农业、文旅开发能力也要进行全面评估,房地产利润可以作为项目的资金平衡,但不能远远凌驾于其它产业之上。资本永远是功利的,地产商只会以房地产模式把田园综合体做成地产综合体,使原本培育现代农业产业和旅游产业的目的落空。

     

    这从另一方面也证明,农业、旅游、社区三个板块之间应该是平衡的、共同促进的,都能成为利润中心,才能在广大的农村具有良好的复制性和发展前景,也符合国家重视发展“田园综合体”的目的和出发点。

     

    把握好板块平衡

     

    田园综合体的投资很重、行业跨度大,不仅仅是简单的三个产业相加,各板块之间有紧密的衔接关系,需要系统化的筹划、平衡、整合,要运作成功绝非易事。

     

    田园综合体的成功四大要素

     

    在田园综合体的规划和建设的过程中,不仅仅是简单的发展三个产业,也是一个系统化的整合问题,同时需要考虑到以下的一些要素。

     

    1、强有力的政策支持

     

    建设田园综合体的投入巨大,要动迁安置、土地流转、基础设施建设、引进高科技种植、引种培育、专家支持等等。而经济作物的培育并产生经济效益是需要时间的,不可能短期得到回报,因此在项目初期会面临巨大的经济压力。

     

    这就需要各级政府在政策上的支持和引导、资金和人力的支持、土地所有权和产权的界定以及划分,这些都离不开政府的有力支持。同时周边配套基础设施的建设又需要政府的支持和投入。所以建设田园综合体,当地政府的支持力度非常重要,2013六合彩玄机27期也需要分析政府能投入的力度、基础设施建设的周期和投资回报周期。

     

    2、因地制宜找准定位

     

    中国农村这么广大,每个地区的实际情况都不同,因此因地制宜非常重要。虽然我们说一二三产业“三生同步”、“三产融合”、“三位一体”,但肯定还是根据实际情况,要有所侧重和循环开发先后顺序的。

     

    像在经济发达地区,地价等各项成本都很高,投入大、财务成本负担重,所以肯定需要初期有一定的房地产销售进行资金平衡。而且较好的区位房子卖得出价,去化也相对较快。然后可以把地产获得的部分利润回哺农业和旅游板块,继续推进项目的长期发展。

     

    但在其他欠发达甚至贫困地区就完全不同,地价便宜、拿地也相对容易,但随着房地产形势越来越不妙,如果以房地产先行,且不说荒郊野外的房子卖了能有多少利润,这种地方的房子真的卖得动么?一旦过于依赖地产板块,那么项目很大可能会烂尾。

     

    这样的地方更应该以农业+旅游先行。通过现代农业优化产品产业结构,推进农业的提质增效,使农业本身就能产生强大的利润支撑和生命力。同时在策划、规划、建设和设计种植结构时注重将农业与旅游有机结合,打造特色的农事农乐体验景区。有了人气支撑,抬升了土地价值,这时打造度假和居住社区就是顺势而为了。

     

    3、完善的产业链生态

     

    首先是农业+,农业要向高科技、规?;б?,同时延伸产业链,深加工提高附加值,之前的案例中就有提到过。深化产业链还可以培育知名品牌,设计创新产品,推进农村电商和物流服务业等等??萍佳蟹?工业制造+现代农业+配套产业链,这就是典型的“三产融合”。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

     

    然后是旅游+,将产业链的各个环节与旅游相结合,不仅仅是参观还要有体验,同时优化田园综合体的景观设计,有特色的产业也就带来了独特的旅游产品。

     

    4、全面的操盘能力

     

    田园综合体作为一种农村经济的新型发展方式,政策多、投资大、见效慢、回收期长。它不是一个很简单的农业旅游项目,更不是农业房地产项目,而是一个环环相扣的、互相协同的模式。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

     

    因此在投资建设的过程中即设计好盈利模式,又要对投融资直至获利的整个周期进行系统性的资本、资金流筹划,还要充分考察当地区位、自然、人文、交通等各个方面的情况,结合当地的特色,做出切实可行的规划和战略最终形成一个落地性强、良性的、协同发展的操作模式。这样的系统性工程对于操盘团队提出了很高的要求,既要有跨行业全面的专业知识、多元化的视野,强大的资源整合能力,又要有灵活敏锐的实战商业操盘能力。相信这在未来的田园综合体甚至整个文旅项目开发中都是非常稀缺的能力。

     

    真正意义上的田园综合体,需要各个板块相互促进和支持,有一套成熟的可持续的模式。中国的2013六合彩玄机27期今后需要如何发展,还是要通过不断的研究和实际探索,来进一步的发展和完善,这个也是山合水易在相关项目规划中努力完善的课题。

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