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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    “乡村振兴”战略下 田园综合体未来5年有没有前景?

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-02-28 | 关键词:田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

    最近“坚持人与自然和谐共生”和“实施乡村振兴战略”等论述为农村未来发展指明了方向。田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产业的深度融合,将成为乡村振兴、实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。山合水易本文在分析田园综合体对乡村振兴、生态文明建设、人与自然和谐发展重要意义及成功田园综合体案例的基础上,探讨了2013六合彩玄机27期发展建设、运营、融资、可持续创新发展模式。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

     

    田园综合体的建设意义

     

    田园综合体的出现,是伴随现代农业发展、新型城镇化、休闲旅游而发展起来的“农业+文创+新农村”开发的新模式,是一种大势所趋,它是区域经济社会和农业农村发展到较为发达新阶段的产物,是中国农业新跨越的创新载体,其重要意义可归结为以下几个方面:

     

    (一)田园综合体是资源优化配置的“驱动器”

     

    以田园综合体建设为契机,整合土地、资金、科技、人才等资源,促进传统农业转型升级。

     

    1、创新土地开发模式

     

    田园综合体保障增量、激活存量,解决现代农业发展的用地问题。2017年中央一号文件专门强调提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业、新业态的发展,允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合的发展。

     

    2、创新融资模式

     

    田园综合体解决了现代农业发展、美丽乡村和社区建设中的钱从哪儿来和怎么来的问题。

     

    经济社会发展必须都要有经济目标,工商资本需要盈利、农民需要增收、财政需要税收、GDP需要提高,多主体利益诉求决定了田园综合体的建设资金来源渠道的多样性;同时又需要考虑各路资金的介入方式与占比,比如政府做撬动资金,企业做投资主体,银行给贷款融资,第三方融资担保,农民土地产权入股等等,这样就形成田园综合体开发的“资本复合体”。田园综合体需要整合社会资本,激活市场活力,但要坚持农民合作社的主体地位,防止外来资本对农村资产的侵占。

     

    3、增强科技支撑

     

    科技是现代农业生产的关键要素,同时还是品质田园生活、优美生态环境的重要保障,全面渗透、支撑田园综合体建设的方方面面。为降低资源和环境压力,秉持循环、可持续发展理念,以科技手段增强对生态循环农业的支撑,构建农居循环社区,在确保产业发展、农业增收的条件下,改善生态环境,营造良好的生态居住和观光游憩环境。

     

    在田园综合体里面,科技要素的关键作用已经由现代农业园区生产力提升的促进剂,转变为产业融合的粘合剂,这是科技地位本质性改变的地方。传统的科技是促进生产效率提升,产品质量和效益提高,现代的科技是能够促进业态效率提升和业态融合,如物联网技术的应用,降低生产成本、提高生产效率的同时,更能促进与消费者之间的互动,有助于建立良好的信任关系。因而从这个意义上说,科技的出发点和要素作用已经发生了改变。

     

    4、促进区域经济主体的利益联结

     

    通过田园综合体模式,解决几大主体之间的关系问题,包括政企银社研等不同主体。以往的农业园区只能解决其中2~3个主体之间的关系,现在通过复合体的利益共享模式结构,将关系完全捆绑融合到一起。

     

    (二)田园综合体是产业价值的“放大器”

     

    田园综合体模式强调其作为一种新型产业的综合价值,包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能。田园综合体和现代农业、旅游产业的发展是相辅相成的。农业生产是发展的基础,通过现代高新技术的引入提升农业附加值;休闲旅游产业需要与农业相融合,才能建设具有田园特色的可持续发展的休闲农业园区;休闲体验、旅游度假及相关产业的发展又依赖于农业和农副产品加工产业,从而形成以田园风貌为基底并融合了现代都市时尚元素的田园社区。

     

    田园综合体做的是现代农业、加工体验、休闲旅游、宜居度假,并作为新型城镇化发展的一种动力,通过新型城镇化发展连带产业、人居环境发展,使文化旅游产业和城镇化得到完美的统一。

     

    (三)田园综合体还是城乡统筹发展的“交响曲”

     

    在不同的发展阶段,生产要素的关键地位会不断变化;采用田园综合体的发展模式,生产要素及其余产业的关系更加重要,所以问题必须从生产力要素的问题转向生产关系的问题。

     

    自十六大以来逐步确立的统筹城乡发展,工业反哺农业、城市支持农村,建设社会主义新农村,城乡经济社会发展一体化等一系列重大举措,标志着我国的城乡关系进入了一个新的历史阶段。然而这种城市带动乡村、乡村城市化等模式,背后隐含着的主导思路依旧是城市处于绝对主导地位,而乡村的本体地位、能动作用往往处于次要位置。

     

    田园综合体,以乡村复兴为最高目标,让城市与乡村各自都能发挥其独特禀赋,实现和谐发展。它以田园生产、田园生活、田园景观为核心组织要素,多产业多功能有机结合的空间实体,其核心价值是满足人回归乡土的需求,让城市人流、信息流、物质流真正做到反哺乡村,促进乡村经济的发展。

     

    从城乡统筹发展的视角出发,打破城市和乡村相互分隔的壁垒,逐步实现城乡经济和社会生活紧密结合与协调发展,逐步缩小城乡差距,使城市和乡村融为一体,而田园综合体正是形成城乡经济社会一体化、乡村振兴新格局的重要载体。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

     

    田园综合体相关支持政策、产业模式

     

    (一)田园综合体与乡村振兴

     

    农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题,必须始终把解决好“三农”问题作为工作重中之重。要坚持农业农村优先发展,按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求,建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系,加快推进农业农村现代化,发展多种形式适度规模经营,培育新型农业经营主体,促进农村一二三产业融合发展。

     

    对于一个村域或者几个村域范围来讲,报告里面提到的五点总体要求也都是乡村发展建设的重要方面,田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产业的深度融合,打造具有鲜明特色和竞争力的“新第六产业”,实现现有产业及载体(农庄、农场、农业园区、农业特色小镇等)的升级换代。田园综合体将成为实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式,在合适的区域,在一定程度上可以作为乡村振兴的重要抓手。

     

    报告同时指出“我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化,既要创造更多物质财富和精神财富以满足人民日益增长的美好生活需要,也要提供更多优质生态产品以满足人民日益增长的优美生态环境需要。必须坚持节约优先、?;び畔?、自然恢复为主的方针,形成节约资源和?;せ肪车目占涓窬?、产业结构、生产方式、生活方式,还自然以宁静、和谐、美丽。”

     

    我国农村幅员辽阔,要实现“农村美、产业兴、百姓富、生态优”的综合效益,应该选择聚居模式。但以往部分地区“赶农民上楼”的聚居模式,并不能满足广大农民的宜居愿望,也不符合中国乡村自古以来的田园居住特色。依托田园综合体,可以探索多元化的聚居模式,既保持田园特色,又实现现代居住功能。借助聚居功能,田园综合体也将成为实现城乡基础设施和公共服务均等化的最佳空间。

     

    田园综合体是经济、社会、农业发展到一定阶段的产物,是美丽新城镇建设的创新载体,作为一种农业和农村可持续发展的新业态,在城乡一体化的新格局下顺应了农业供给侧改革,符合产业转型升级的要求,它能够在我国国民经济增长的新模式、新常态条件下,满足城乡居民对高端生活、旅游和消费的各种新型需要,也得到了国家多方政策鼓励和支持。

     

    (二)田园综合体与美好生活

     

    “逆城市化”是相对于“城市化”而言的。“城市化”是一定区域的政治功能、经济功能、文化功能、社会功能以及居住和消费功能向城市聚集。在这些聚集过程中,一个突出的现象是农村人口向城市转移。“大城市化”的必然结果是愈来愈强大的聚集效应,同时也带来了聚集空间趋近极限和难以持续的种种“城市病”。当城市的发展到了一定极限,就得调整和优化城市的功能结构和空间结构,由此,中心城市的各种功能,比如政治中心、经济中心、文化中心以及居住和休闲娱乐等功能纷纷向有条件的中小城镇及乡村分解。这些功能分解就是“逆城市化”。

     

    我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着我国城市化进程的加快、居民消费水平的提高以及环境污染问题、食品安全问题、人口结构老龄化与亚健康现象的日渐普遍,元立方金服研究员认为,城市居民对美好田园生活的向往越来越强烈。

     

    山合水易认为,田园综合体作为“逆城市化”的典范,将成为高端人群的集聚地。在我国现代化发展较快的地区,作为主要潮流的城市化,和非主要潮流的逆城市化是共同存在的。特别是在沿海发达城市,逆城市化的主要群体是高端人群??梢栽ぜ?在较为发达的城市,郊区化现象将进一步扩散。而中国人传统的“田园”情结,也将吸引越来越多的人选择住在郊区、回归田园。在田园综合体建设中,蓝城理想小镇就是“逆城市化”建造的,生活内容、生活场景、生活品质和人文内涵接近于天堂的理想小镇。

     

    (三)田园综合体政策沿革

     

    2012年--田园东方开启地方实践。在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下,第一个田园综合体项目-无锡田园东方在“中国水蜜桃之乡”阳山镇落地。

     

    2016年--田园综合体从地方上升到中央高度。2016年9月,中央农办领导考察指导无锡田园东方项目,中央农办领导对田园综合体项目给予高度评价。

     

    2017年2月--田园综合体首次出现在中央一号文件。2017年2月5日,“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件,原文如下:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

     

    2017年5月--财政部下发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(财办[2017]29号),明确重点建设内容、立项条件及扶持政策,确定河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份开展田园综合体建设试点,深入推进农业供给侧结构性改革,适应农村发展阶段性需要,遵循农村发展规律和市场经济规律,围绕农业增效、农民增收、农村增绿,支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设,实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”,积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。

     

    2017年6月5日,财政部印发关于《开展农村综合性改革试点试验实施方案》的通知,通过综合集成政策措施,尤其是多年中央1号文件出台的各项改革政策,多策并举,集中施策,推进乡村联动,政策下沉到村,检视验证涉农政策在农村的成效。切实尊重基层干部群众主体地位、首创精神,积极发挥农村综合改革在统筹协调、体制创新、资源整合方面的优势,扎实推进农业供给侧结构性改革,有效释放改革政策的综合效应,为进一步全面深化农村改革探索路径积累经验。

     

    从国家对2013六合彩玄机27期的政策演变可以看出,第一,田园综合体建设是国家深入推进农业供给侧结构性改革,加快培育农业农村发展新动能的一件大事。第二,田园综合体是一种旨在拓展农业产业链、价值链的新业态。第三,田园综合体是宜居宜业特色村镇的重要形态结构和产业组成部分。第四,田园综合体应在有条件的乡村进行建设。第五,田园综合体的建设应以农民合作社为主要载体,让农民充分参与和受益。第六,田园综合体建设的重点是循环农业、创意农业和农事体验。第七,国家支持田园综合体建设的渠道和方式是“农业综合开发、农村综合改革转移支付等”,并有序开展试点示范。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

     

    田园综合体运营模式创新及实践

     

    (一)田园综合体的内涵特点

     

    田园综合体是一种新型的组织形式,它可以满足三个产业相互渗透融合的新动向。在一定资源条件下,通过各个产业交互渗透,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统功能单一的农业及农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。

     

    (二)田园综合体运营模式

     

    1、重建美丽乡村--田园养老模式

     

    随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重,乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体,利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境,与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合,开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。

     

    2、片区开发模式

     

    坚持以政府投入为主进行基础设施建设,引导农民根据市场需求结合当地优势,集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目,供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。

     

    山合水易认为,该模式主要依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间,结合周围的田园景观和民俗文化,兴建一些休闲、娱乐设施,为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型包括体闲度假村、体闲农庄、乡村酒店。该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式。

     

    3、产业带动模式

     

    休闲农园首先生产特色农产品,形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台,吸引城市消费者来购买,从而拉动产业的发展。在这类园区中,游客除了餐饮旅游,还会带回土特产品。

     

    4、科普教育模式

     

    农业园主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带,为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。

     

    目前我国的一些大学或科教单位建立的农业高新技术园区,与国外的农业科技园区模式极为相似,园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化”和“后熟”,提供了重要的基础平台,元立方金服研究员认为,这些园区大大促进了农业科技成果的转化和辐射推广。

     

    5、民俗风情旅游模式

     

    民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物,充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色,开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动,增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。

     

    6、休闲农场或观光农园模式

     

    随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式,而是寻求一些回归自然、返朴归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求,对农业观光和休闲的社会需求日益上升,使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能,逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能农业园区。

     
    田园综合体,田园综合体规划.田园综合体规划设计

     

    田园综合体投融资创新模式与实践

     

    实施乡村振兴战略,让农业经营有效益,让农业成为有奔头的产业,让新村镇成为安居乐业的美丽家园,山合水易认为,必须着眼于“新田园时代”背景,在城乡融合发展中创造“现代田园”。关键的平台就是“田园综合体”,但田园综合体特色小镇开发建设投入高,开发周期长,项目前期没有资产可供抵押贷款,投资回报率偏低,回收期长……种种因素表明,田园综合体特色小镇建设过程中,融资是第一道坎,根据田园综合体特色小镇建设特点,本文梳理了田园综合体的八种融资模式。

     

    (一)田园综合体PPP融资模式

     

    在田园综合体特色小镇的开发过程中,政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》,按出资比例组建SPV(特殊目的公司),并制定《公司章程》,政府指定实施机构授予SPV特许经营权,SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。

     

    PPP合作模式具有强融资属性,金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内,参与PPP的投资运作,最终通过股权转让的方式,在田园综合体建成后,退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金,最后获得资金的收益。

     

    (二)田园综合体产业基金及母基金模式

     

    田园综合体在导入产业时,往往需要产业基金做支撑,元立方金服研究员目前看来,这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。

     

    一是政府主导,一般由政府(通常是财政部门)发起,政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资,合作成立产业基金的母基金,政府作为劣后级出资人,承担主要风险,金融机构与其他出资人作为优先级出资人,杠杆比例一般是1:4,田园综合体具体项目需金融机构审核,还要经过政府的审批,基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企业(有限合伙制)自任,也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。

     

    二是金融机构主导,由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。一般由金融机构做LP,做优先级,地方国企做LP的次级,金融机构委派指定的股权投资基金作GP,也就是基金管理公司。

     

    三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人,多数是大型实业类企业主导,这类模式中基金出资方往往没有政府,资信度和风险企业承担都在企业身上,但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目,政府授予企业特许经营权,企业的运营灵活性大。

     

    (三)田园综合体国家专项基金贷款模式

     

    利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式,但山合水易认为,田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目,则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款,而延长贷款期限及可分期、分段还款,则是对现金流稳定的项目有明显利好,如果进入贷款审批“绿色通道”,也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行,农发行,向邮储银行定向发行的长期债券,田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款,也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。

     

    (四)田园综合体收益信托模式

     

    田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划,募集信托资金,然后统一投资于特定的项目,以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

     

    (五)田园综合体发行债券模式

     

    田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下,可以在交易商协会注册后发行项目收益票据,可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资,也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债,还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

     

    (六)田园综合体融资租赁模式

     

    融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁,山合水易认为有三种主要方式:1.直接融资租赁,可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力;2.设备融资租赁,可以解决购置高成本大型设备的融资难题;3.售后回租,即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租,这样可以盘活存量资产,改善企业财务状况??梢猿⑹栽谔镌白酆咸逄厣≌蛘飧隽煊蛱峁┯胖实慕鹑诜?。

     

    (七)田园综合体资本证券化(ABS)

     

    资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持,通过结构化方式进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等,基于我国现行法律框架,资产证券化存在资产权属问题,但在“基础资产”权属清晰的部分,可以尝试使用这种金融创新工具,对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。

     

    (八)田园综合体供应链融资模式

     

    供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体,根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。

     

    山合水易认为,供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题,而且通过打通上下游融资瓶颈,还可以降低供应链条融资成本,提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体特色小镇融资中,可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。实际操作中,上述八种融资模式往往是前两种为主,根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段,结合其他融资模式组合使用。

     

    2013六合彩玄机27期认为,田园综合体建设将对落实好十九大提出的“乡村振兴战略”起到重要的支撑作用。在注重政策支持和资金扶持的基础上,充分发挥市场在配置资源中的重要作用,要做到商业与文化的有机结合,使田园综合体走上良性发展轨道,为农村的可持续发展提供文化内涵和经济支持,实现人与自然和谐发展现代化建设新格局。

     

    END

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