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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    “特色小镇”在规划建设中不容忽视的核心内容和四个典范!

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2017-11-13 | 关键词:特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

    特色小镇可持续内涵的核心

     

    2013六合彩玄机27期并不是简单的工业园区或者服务业集聚区。作为“非镇非区非园”,它更是一个产业的聚落空间、聚集区,包含着“产业、小城镇、人群、文化”的融合发展。比如阿里巴巴领军的云计算企业所集结的杭州云溪小镇、厦门集美汽车小镇,他们都是是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,聚焦特色产业,通过发展、融合文化、旅游、社区功能最后所形成的创新创业发展平台。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计
     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

    产城人文融合发展

     

    ● 产业特色

     

    特色小镇作为地区转型升级的新载体,在产业选择上应紧紧与金融业、信息服务业、商务服务业等现代服务业,以及新一代信息技术、生物与健康、新材料与高端装备制造、新能源与节能环保、时尚文化创意等战略性新兴产业相联系。

     

    ● 选址特色

     

    追求产城融合的功能目标。在城市与农村之间建设特色小镇,实现生产、生活、生态有机融合,既聚集市场主体,又强化生活功能配套与自然环境美化。在构筑产业生态圈的同时,?;ど?,留住乡愁,形成人们称道向往的优美风景、宜居环境和创业氛围。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

     

    ● 氛围特色

     

    以人为本是特色小镇的底色。建设特色小镇需要有宜居宜业的特色环境,来打动人、吸引人,让小镇居民有获得感、幸福感。坚持以人为本,着力补齐基础设施短板,提高公共服务供给质量,建设优美宜居的生态环境。

     

    ● 文化特色

     

    文化是特色小镇的灵魂。一个优秀的特色小镇绝不仅体现在建筑风格和街区环境上,也往往要以发展一个或多个当地特色产业为根基,并着力在各个方面挖掘产业的文化附加值。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

     

    2013六合彩玄机27期建设中不得不重视的四个典范

     

    一、 规划典范

     

    特色小镇的规划是典型的“多规合一”,即多层次规划交融、多产业规划综合,由于是目标导向下各种元素高度关联的综合性规划和落地性规划,因此,特色小镇的规划要从以下角度进行创新思考:

     

    1.规划思路创新

     

    要以明确的发展目标为切入,规划的策略与路径要基于现状基础与目标之间的差距而定,因为特色小镇规划是不同产业空间载体在“特色小镇”目标引领下的规划实施。

     

    2.规划理念创新

     

    特色小镇规划强调产业规划的重要性,同时要实现“产、城、人、文”的融合发展,2013六合彩玄机27期理念创新主要体现在三个方面:一是产业的活力作用,二是功能的复合作用,三是通过生态?;ず臀幕刑逑秩宋墓鼗?。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

     

    3.规划方法创新

     

    特色小镇规划主要分为两个阶段:第一个阶段是概念性规划阶段,主要明确小镇范围、产业定位、投资主体、投资规模、开发计划等;第二个阶段是实时性规划,主要包括控制性详细规划和核心区设计。实际就发展需求而言,可以将概念性规划与实施性固话纳为一体,实现“多规融合”。

     

    4.规划内容创新

     

    特色小镇的规划内容更加多元,要找准功能定位选择核心产业,然后强化产业研究进行空间布局,提升小镇生态人文环境,最后着眼于落地性,制定计划年度表。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

    规划技术路线图

     

    二、模式典范

     

    在特色小镇在建设过程中,影响特色小镇建设的主要是投融资模式和运营管理方式,而融资方式主要是特色小镇开发过程中遇到的最大障碍,持续稳定的资金来源是特色小镇开发的关键,目前各级地方政府在基础建设中采用的PPP模式也可以运用到特色小镇的开发建设中,来解决特色小镇建设过程中遇到的资金问题。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

     

    特色小镇的PPP(Public-Private Partnership)开发模式是通过政府与选定的社会资本签署PPP合作协议,按出资比例组建SPV(Special Purpose Vehicle特殊目的公司),并制定公司章程,政府指定实施机构授予SPV特许经营权,SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案,特色小镇建成后,通过政府购买一体化服务的方式移交政府,社会资本退出。

     

    除此之外,特色小镇在开发投融模式上还可以选择发行债券、融资租赁、基金(产业投资基金、政府引导基金、城市发展基金、PPP基金)、资产证券化和收益信托模式。

     
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    三、盈利典范

     

    众多企业扎堆进入特色小镇开发,特色小镇的盈利模式是什么至关重要,特色小镇的主要投资主体出发,包括政府、开发商、金融机构在特色小镇的盈利中的典型环节:

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

     

    1.政府盈利来源

     

    特色小镇的成功发展,能够给政府带来巨大的收益。

     

    首先是税收收入。2013六合彩玄机27期通过特色产业,吸引和聚集了产业链上下游众多企业,这不仅将给政府带来巨大的税收收益,同时能促进当地人口就业,稳定经济发展。

    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

     

    其次是土地溢价。特色小镇的发展成熟必将带来人气提升,大量创业企业和住宅地产、产业地产、商业地产的进入必定带动周边土地的溢价,政府可以获得大量土地财政收入。

     

    2.开发商

     

    开发商是特色小镇的投资主体,对于开发商来说,可以从以下几点收益:

     

    一是政策性资金。对于旧工业区、旧城改造,政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策,这大大降低企业的前期投入成本。而企业在引入相关产业和项目落地小镇时,往往政府也有相应的招商奖励补贴。

     
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    二是基础建设收益。这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。尤其是通过PPP模式开发的特色小镇,运营期限完成后通过政府回购,获得盈利。

     

    三是项目运营收益。对于投资主体来说,旅游项目的门票、交通、商铺租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是其长久运营小镇的收入来源。

     

    四是地产收益。如今,许多开发商通过特色小镇的开发获得土地,通过住宅地产、旅游地产、商业地产以及产业地产的开发,迅速获得收益。

     

    3.金融机构

     

    特色小镇的开发必然会有金融机构的介入,除了作为资金供给方,金融机构还可根据自身特点通过以下方式盈利:

     
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    第一,产业循环收益。金融机构可以通过基金的方式介入相关产业的发展、项目的开发等,通过企业自身产业与小镇产业的互动,既促进小镇产业的蓬勃发展,又反哺其自身产业的进一步提升,互利互惠,共同获得溢价价值。

     

    第二、消费信托收益。消费信托从小镇开发的终端介入,将地产、酒店等的使用权、购买权、服务消费权等包装成消费信托产品出售,通过预付方式,形成由大量小额预付金构成的资金池,并获得其固定年限内的无偿使用权,再利用资金池进行投资获得收益。

     

    四、运营典范

     

    特色小镇的运营中主要涉及到政府、小镇投资主体(企业)、市场和社会四个参与主体:

     
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    首先,政府的主要职责是规划立案初期的引导、服务,负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务,然后负责开发建设期及运营期的行政服务和公共服务。

     

    其次,作为2013六合彩玄机27期开发运营主体的企业,要在前期发挥自身优势,打造多方合作平台,寻找专业机构,进行资源整合,保证特色小镇正常运营。

     

    第三,市场在特色小镇的商业运作中起决定性作用,通过市场的主导作用,可以快速的对特色小镇进行资源配置。

     

    第四,作为社会方,应重视多方参与,尤其是主页机构对特色小镇运营给予监督、指导和服务。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇规划设计

     

    2013六合彩玄机27期通过对特色小镇的研究,以及多年在产业规划方面的经验,从特色小镇的产业内涵出发,结合小镇自身特质,找准产业定位,科学规划,挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋,构建“产、城、人、文”四位一体、有机结合的特色产业平台,避免在特色小镇“遍地开花”的情况下“照本宣科”,只有“名与形”而无“神与魂”!

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