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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    小镇一般多大?特色小镇开发模式有哪些?

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-10-08 | 关键词:小镇一般多大,特色小镇开发模式

    2013六合彩玄机27期?

     

    特色小镇开发商和投资人大多兴起于地产行业,一般都会认为容积率越高越好,但事实上容积率高,建安成本(建筑安装工程成本的简称,包括建材费、人工成本、机器使用费、水电线路安装费等)也会相应的较高,对于资金使用效率来说,不见得是好事情。

     

    那么最佳容积率是多少?2013六合彩玄机27期认为,在投入单位价格、房地产市场价值和房地产利用效率之间找到最佳平衡点,资本使用效率高、房地产单价高、产品率高是比较合理的。

     

    一般情况下,多数特色小镇项目的位置都比较偏僻,所以容积率尽量不要做的太高,做到0.3-0.5是比较好的。但如果在城市核心区,做到0.3-0.5就比较低了。

     

    特色小镇的开发模式有很多种,每种开发模式的要求都不一样。
     

    小镇一般多大,特色小镇开发模式


    特色小镇开发模式有哪些?

     

    1、主题游乐园模式

     

    这种模式是很常见的,国内外的典型代表有迪士尼,华侨城,万达主题公园。他们以乐园为卖点,吸引人们旅游,然后增加土地的价值,最后售卖房产。这种开发模式对开发商的财务实力提出了更高的要求。目前,国内主题公园模式也面临着知识产权不足、缺乏创新能力等问题,如何解决考验每个人的智慧。

     

    2、农业驱动模式

     

    2013六合彩玄机27期、休闲农业蓬勃发展的今天,这种农业驱动的模式也很常见。这种模式的核心是让游客体验和参与场景,体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是,这种模式不仅要有农业,还要补充住房、教育等其他功能。

     

    3、度假旅游驱动模式

     

    这种类型的城镇一般是以假日旅游为基础发展起来的,如观澜湖。它的模式是先做环境,再考虑居住。这个模型的关键是摸准度假者的需求,并创建真正的度假功能。

     

    4、产业驱动模式

     

    此模式就是产业小镇模式。这个行业有两种类型,一种是引进的产业,比如云计算,基金等新兴产业;二是利用挖掘当地产业的自然和文化资源。小镇离不开产业,没有产业的小镇,注定昙花一现。该模型的重点是引进与当地经济发展水平和自然环境相匹配的产业。另外,产业的培育是需要耐心的。

     

    5、养老旅居驱动模式

     

    这种模式以乌镇雅园为典型代表。对于一个小镇来说,养老必须满足以下几个条件:自然环境好,空气好,交通畅通,养老配套完善。

     

    6、古镇改造模式

     

    很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇,我们一要保持建筑的“原汁原味”,二要寻找小镇的历史沧桑感。

     

    7、文旅组合模式

     

    因为项目规模大,单一的形态和业态难以支撑。因此,不少人将其合并为多个类别。这样看似业态丰富、功能更全、风险更小,但这种模式的顶层设计没做好、风险最大。当然,这种模式也并非就一定不能成功,关键是处理好几种类型的逻辑关系,将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。例如,度假与养老、观光与休闲相结合,可以大大提高小城镇的生存和发展能力。

     

    总而言之,开发主题不同,其选择的开发模式就会不同。主题确定模式!而不同的发展模式决定了项目的盈利模式,确定项目的成活率。
     

    小镇一般多大,特色小镇开发模式


    特色小镇盈利模式

     

    1、门票模式。

     

    2、综合收益模式。主要包括有餐饮收入、住宿收入、租金收入、演艺收入以及其他消费收入等,比如丽江古城。

     

    3、产业收入模式。比如中国首个云计算产业生态小镇——西湖云栖小镇。

     

    4、地产收入模式。包括度假、养老主题的公寓、别墅,以及旅游商业等。

     

    5、资本运作模式。此种模式是最大化的降低前期投资压力、快速推进项目的方式,首先需要做好战略规划与运营前置,在此基础上引进战略投资者,最终实现上市,或者通过资本运作,实现融资和资本的安全退出。比如,乌镇到2006年引入上市公司“中青旅”开发古镇旅游,是资本运作的成功案例之一。

     

    许多城镇都是上述盈利模式的一些组合,就目前而言,单一的盈利模式根本无法支撑特色小镇的发展。

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