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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    特色小镇不缺房子,缺的是生活!

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-06-12 | 关键词:特色小镇,特色小镇规划,特色小镇策划

    特色小镇的概念最早舶来自国外,比如美国的硅谷、格林威治小镇,英国的剑桥镇等。这些小镇之所以能经久不衰,因为具有特定的自然、人文、历史、经济因素,使其具有不可复制性。国内的特色小镇建设中,存在一个误区,就是把特色小镇直接等同于“特色旅游小镇”。业内人士指出,虽然特色小镇一般具有旅游的功能,甚至和旅游业有千丝万缕的联系,但是特色小镇并不等同于“旅游小镇”。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇策划

     

     

    一般情况下,特色小镇可分为工业生产型产业小镇、文旅度假型产业小镇、商品交易型产业小镇、研发服务型产业小镇、学院教育小镇等。跟旅游关系最密切的是文旅特色小镇,从世界范围来看,这类小镇根据周边的风景资源不同,又分为古镇村落、温泉度假小镇、滨海度假小镇、滨湖度假小镇、运动观光小镇等许多门类。

     

    用特色产业打破小镇旅游淡旺季“魔咒”

     

    特色小镇,不完全是旅游小镇,但可以加入旅游、休闲、度假功能。比如,有些产业类小镇,以制造业或新型制造业为主,升级后技术含量较高,未来发展有产业作为依托的。而中国的特色小镇建设,最关键的就是要以产业为依托。另一类是历史文化小镇,比如山西的平遥,基本以旅游为主,季节性强,有明显的淡旺季。这类小镇的产品链适合做得长一些,不能仅靠收门票。这类小镇和工业小镇不一样,规模上要控制,不是越大越好。

     

    特色小镇,第一要有产业依托,第二,要有自己的特色定位。无论小镇主营的是何种产业,一定要有产业依托,不能按照景区来建,游客只买一张门票,来了就走了。

     

    特色小镇需要考虑,本土的资源怎么变成产品,以及这些产品怎样形成产业、甚至形成产业集群。除了工业产品的产业集群,文化特色产品、文化创意产品也可以形成产业集群,甚至可以是“无中生有”。比如,以花卉做文章的小镇,花期只有几个月,一年就靠几个月来支撑,肯定不行。除了做到月月都有花,围绕花卉产业可开发护肤用品、保健用品、茶叶以及与花有关的文化、餐饮等。

     

    国内特色小镇缺乏专业运营管理团队

     

    中国旅游资源以山岳型景区为主,南方还有大量的水乡古镇。目前旅游小镇最大的问题就是资源同质性很高,如不进行良好的差异性定位和策划,非常容易千镇一面。

     

    文旅特色小镇要构建旅游核心吸引物。对于类似江南一带的同质化的、扎堆的古镇村落的项目,除了江南六大名镇还具备操作价值,其他的古镇只是简单修缮或者盲目复制,基本毫无市场前景。在一个区域里,市场只会记住同一品类里NO.1到NO.3的项目,其他排行靠后的项目都难以形成品牌效应,这类项目只能在每年传统节日里,因游客溢出效应而有些活力,其他时间都会是死水微澜。

     

    此外,后期的整体项目运营管控就显得非常重要。目前的情况是,当下中国行业内,真正具备专业水准的度假小镇运营管理团队相当稀缺。而小镇作为经营性资产,其运营能力决定了未来资产的价值是印钞机还是无底洞。

     

    古北水镇的模式不可能在短时间内被复制

     

    乌镇和古北水镇,“十年磨一剑”打造了完善的旅游度假产业链条。而乌镇、古北水镇的模式不可能在短时间内被复制出来,因为成功的特色度假小镇应设计完善的游览路线、完整的配套设施。当前旅游已经全面进入到休闲度假阶段,过往老化的、粗糙的、简陋的旅游度假设施,根本无法满足现代游客的升级消费需求。

     
    特色小镇,特色小镇规划,特色小镇策划

     

    从世界各国和中国特色小镇的成功案例来看,基本上没有通过政策指令搞起来的,都是诸多因素在一起作用的结果,都是独特的,难以复制的。现在很多经济并不发达的省份一开口就搞100个特色小镇,是否符合经济发展的规律呢?

     

    房企纷纷投身小镇建设

     

    在政策东风之下,民营资本因此大批涉足特色小镇投资和开发领域。不少房地产公司都披露了特色小镇建设计划,包括万科、绿地、碧桂园这些大型传统房企。但随着政策支持力度的加大,“特色小镇”的本来面目开始模糊,最明显的特征就是房地产化的凸显。

     

    业内人士认为,以特色小镇的名义向政府拿地,成本相对较低,不可避免会出现以特色小镇名义的圈地行为,而且特色小镇建设核心在于运营,但不少入驻房企缺乏相应能力,如果不转变开发模式,只能把小镇开发变成新一轮房地产炒作。张凌云指出,现在中国的“特色小镇”不要再重蹈“城市地产开发”的覆辙,特色小镇不是简单地搞搞“房地产开发”、卖卖房子就行了。

     

    目前,一般的旅游特色小镇,都配比了一定的房地产,用于吸引投资。特色小镇要想长期存活,不能以房地产为主。当房产开发完,如果没有产业,还能靠什么吸引人?经济学上有一个聚集效应,人才和产业都会向发达地区聚集。这种趋势在当代的中国更明显,因为中国各地域的贫富差距较大,就造成了更强的集聚效应。

     

    电商巨头的小镇建设之路

     

    在中国特色小镇兴起的当下,越来越多的金融机构、产业资本和国有资本进入到这个领域内,就连电商巨头天猫也都坐不住了。

     

    最近,天猫宣布在北京延庆四季花海景区打造猫咪主题休闲娱乐小镇,就吸引了不少眼球。据悉,天猫小镇的一期项目包含猫旅社、猫公关和小镇猫舍,并将于双十一开放;二期项目将引入天猫热气球馆、滑雪场等项目。

     

    业内人士纷纷猜测,电商巨头阿里是要以商业资源来驱动房地产,还是进军休闲度假周边游市场?是要打造线上线下人货场的新零售,还是仅仅动了情怀,想在“特色小镇”上玩票一把呢?

     

    延庆的四季花海位于北京市延庆四海镇,青山绿水间,数千亩鲜花铺展开来,姹紫嫣红,农田变花园。几年前这里的游客很多,围绕着四季花海,农家乐性质的民俗接待开展得如火如荼,一些城市的白领甚至也被吸引过来,做起了民俗接待户。原本在北京城里工作的白领李伟,前几年也来此开民宿,但是这两年她却失落地发现,客人越来越少了,特别是到了秋冬季节,生意则更为惨淡?;ê>哂忻飨缘募窘谛蕴卣?,而且北京周边类似的花海越来越多,竞争激烈,四季花海的吸引力逐年减弱。

     

    不过,“天猫”小镇是否能够一举成功尚是未知数。专家指出,在国内成功的2013六合彩玄机27期项目仍然是极少数,多数项目处于盈亏平衡或奄奄一息之态。这与文旅产业投资的长周期、重资产特质有关系,而高技术投入、理念创新、资本实力、自然资源等级、专业团队等都是决定投资成败的关键因素。研究者的共识是,从国外到国内的成功案例来看,特色小镇的根本是产业。一个成功的特色小镇一般都是主题鲜明、并且有产业作为支撑的。而这些方面则恰恰是国内上马的不少“特色小镇”最为欠缺的。

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