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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    特色小镇如何冲出房地产包围圈

    作者:admin | 来源:山合水易 | 时间:2017-08-29 | 关键词:彭微,特色小镇规划,旅游小镇规划,农业小镇规划

    近年来,2013六合彩玄机27期在中国的发展之势有如星火燎原。从中央到地方多项政策密集出台,鼓励特色小镇的发展。各级地方政府努力寻求渠道,试图创新建设理念,转变发展方式,探索出一条小城镇健康发展之路。在政策鼓励下,不少房地产企业将开发特色小镇作为重点业务之一,参与特色小镇建设的计划或项目也纷纷出炉或在各地布局。


    然而,当前许多特色小镇的发展似乎偏离了初衷。大部分或流于形象工程、表面光鲜但却没能带动产业发展、农民致富;更有甚者沦为穿着“特色小镇”马甲的房地产项目,成为房地产商新的金矿。


    本文指出和分析了目前特色小镇主要面临的两大问题。一是地产模式过度依赖;二是土地政策支持不足。然后提出了三种发展模式,即龙头带动模式、平台驱动模式和功能联动模式。


    特色小镇规划,旅游小镇规划,农业小镇规划


    特色小镇面临的两大问题——

    问题一:地产模式过度依赖


    特色小镇建设中出现了一哄而上、定位雷同等现象。其根源就在于对房地产模式过度依赖,其商业模式甚至是“以特色小镇之名,行住宅开发之实”。特色小镇需要聚焦于可以支撑当地经济长远发展、有竞争优势的特色产业,如医康养、旅游、金融、高端装备等,以此促进产业转型升级,进而成为经济发展支柱。


    目前特色小镇多以房地产开发为主,“房地产化”非常突出,土地成本被节节拉高,特色产业则难以实现,农民利益无法保障。为遏制房地产模式的泛滥,各地政府纷纷出招。北京市政府即明确表示,以功能产业和人口合理确定建设规模,严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发。


    诚然,过度的“房地产化”绝非正确发展方向,但我们也应认识到,在合理范围内对住宅用地松绑,能有效激发社会资本的活力,促进特色小镇的发展。因此过度的房地产化应坚决杜绝,而合理的商住配套应酌情支持。但随之产生的问题是,土地政策能否提供支持?


    特色小镇规划,旅游小镇规划,农业小镇规划


    问题二:土地政策支持不足


    特色小镇的建设必然会出现与土地相关的问题。特色小镇土地性质复杂,既有国有建设用地,也有集体建设用地和农用地。如何妥善处理好各种性质土地之间的关系,提高利用效率,解决特色小镇新增用地需求大、存量土地利用率低、土地结构不合理等矛盾,对特色小镇的开发至关重要。因此,有效处理好集体土地的流转问题、实现集体土地的合理利用也是土地集约发展、推进特色小镇培育工作的重点。


    应该说,现有的土地政策仍旧存在不少限制,导致农村土地市场具有较大的限制性和不确定性,无法真正推进其流转和置换,降低了企业参与特色小镇建设的积极性。因此,如果能在法律法规制度上有所创新,对特色小镇的培育有重要的推动作用。其中,重庆“地票”模式,给统筹城乡用地的制度创新带来了不少启示。将农村闲置的宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、公共设施用地等集体建设用地复垦为耕地,能够盘活农村建设用地存量,增加耕地数量。按照我国土地用途管制制度和城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的要求,增加的耕地数量可作为国家建设用地新增的指标。重庆新增指标的节余部分(优先保障农村建设发展后的节余指标)就形成了地票。按照增减挂钩政策,地票与国家下达的年度新增建设用地指标具有相同功能。通过交易,获得地票者就可以在重庆市域内,申请将符合城乡总体规划和土地利用规划的农用地,征转为国有建设用地。


    农村土地制度改革是一项系统性、全局性、政策性极强的复杂工程,关乎亿万农民生存根本,关乎城乡统筹发展,也涉及土地管理法、物权法、担保法等法律法规的适时修订。各地政府在小镇建设的过程中,可积极寻求制度创新,统筹城乡发展,激发企业参与特色小镇的积极性。


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    特色小镇产业发展的三种模式


    特色小镇的生命力在于产业。在人口规模不足、产业动力不足的情况下,即使再好的规划,也没有办法实现。地方政府可考虑龙头带动、平台驱动或功能联动这三种模式,真正打造出特色小镇的产业之魂。


    龙头带动模式:在选择特色小镇的开发合作伙伴时,很重要的标准是能否带来龙头企业,或者与当地龙头企业合作,以产业资源形成集群效应。从而形成主题产业生态体系。这个模式的典型代表是杭州云栖小镇。在这个模式中,如何给予龙头企业充分的激励,使其成为小镇发展的主角而非被招商的对象,如何让整个生态体系中的利益相关方——龙头企业、产业生态体系相关企业、开发商、当地政府等等,发挥各自的价值并获得合理的回报是两个根本性问题。


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    平台驱动模式:如果一时难有龙头企业,那么打造培训未来龙头的各类平台就尤为重要,如研发、商贸物流、金融、IT服务类等平台,以使形成产业集聚。服务类平台属于第三产业,对建设用地的需求相对较低,污染小,且能带来同类型企业的集聚,对特色小镇的产业有很强的促进作用。


    功能联动模式:如果当地有很好的资源禀赋、区位环境、历史文化等,那么可以将多种功能有机组合、充分挖掘。比如通过“旅游+农业”、“旅游+文化”、“旅游+康养”等做足、做强、做出特色产业链,覆盖“居、职、娱、教”功能。随着城市化进程的发展,居民对农业(包括观光和科技)、文旅和康养的需求越来越大,若能挖掘当地特色,在城市周边布局,形成功能联动,也会培育以大消费为特色的产业集群。


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    2013六合彩玄机27期建设对推进新型城镇化、推动经济转型升级和发展动能具有重大意义。特色小镇应以鲜明的特色产业为基底,让真正有产业资源的企业扮演主角,通过制度创新为小镇建设保驾护航,使特色小镇真正促进地方经济转型升级,推动新型城镇化和新农村建设。

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