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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    特色小镇这5大误区千万别进!

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-01-05 | 关键词:特色小镇,特色小镇建设,特色小镇规划,特色小镇

    当下,文旅小镇是一个非?;鸬幕疤?,不少政府将其视为新的经济增长点。政府坐镇指导,企业积极投入,媒体卖力宣传.....一时间,全国各地冒出非常多非常多小镇,让人想起大跃进时期“村村点火、户户冒烟”时的情景。

     

    毋庸置疑,2013六合彩玄机27期是一件利国利民的好事,它在推动经济增长、增加就业岗位、改善人居环境、统筹城乡发展等方面起到举足轻重的作用。但一个令人担忧的现象是,有不少地方政府或者企业,都把小镇想得太简单了。

     

    本文结合对全国50多个小镇的考察和诊断,将各大误区整理如下,希望给予大家参考:

     
    特色小镇,特色小镇建设,特色小镇规划,特色小镇建设规划

     

    一、认为小镇申报成功就万事大吉

     

    小镇建设并非朝夕之功。即使一个普通房地产项目,从拿地到建成,最少也需要三五年;何况一个特色小镇项目?基础好、条件成熟少说也需要7、8年,新建的则需要十几年甚至二十年。

     

    申报之前,你需要做好顶层设计,需要拿好地,设计好相关的开发模式、盈利模式、运营模式。申报成功后,你能得到一笔政府扶持的资金,但后续的运营、IP打造、社区管理等工作也纷至沓来,各种难关需要你去突破。特别是在这个竞争激烈、各地皆小镇的时代,你稍不留意,就可能被KO。

     

    比如,浙江的某小镇,由于后期管理不善,就被连续降格,最后变成一个普通的小乡村;又比如,某地的丹麦小镇,建得非常漂亮,但由于产业无法导入、人口无法聚集,最后沦为旅游景点。

     

    一个小镇能申报成功,说明它有成功的基础,就好像一个学生获得“三好学生”的奖状一样,能证明他有一定的能力,但不等于他以后就一定非常优秀,就一定是个顶天立地的汉子。

     
    特色小镇,特色小镇建设,特色小镇规划,特色小镇建设规划

     

    二、小镇圈地无非就是搞房地产

     

    有些中小房企在大城市已被大型企业挤压得毫无生存缝隙 ,被迫转移阵地,但是,三四线城市的存库量又太大,市场风险无法预估,恰逢特色小镇风起云涌,他们自然不会错失这个机会??梢运?,他们是被迫到“特色小镇”这条道上的。但是,因为他们并不清楚特色小镇是什么东西,就只能继续沿用过去房地产积累的知识、经验、理念去做小镇。

     

    我们经常发现,有些项目本来是房地产开发,特色小镇政策出来后,都纷纷“改名换姓”,晋升为科技小镇、文创小镇、基金小镇。但你到里面去看看,除了房子还是房子。

     

    不可否认,以2013六合彩玄机27期的名义拿地,地价确实很便宜,但是你做的房子没有市场需求,再便宜的房子也会乏人问津。何况国家现在严厉打击这种挂羊头卖狗肉的行为。没有房地产,怎么留得住人?如何理解中央关于特色小镇“宜居、宜业、宜游”的精神。“居”是什么?产业和城镇以及人如何实现良性互动?光讲产业,那和过去的工业园、产业园、开发新区有什么区别?现在有几个工业园还活着的?

     

    所以,文旅小镇不必忌讳房地产,只是房地产开发的模式、盈利模式和过去单纯的地产开发有很大的区别!而房地产可以解决“生活”这一问题。

     
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    三、重视规划忽视策划

     

    没有策划,哪来的规划?没有前期策划,你怎么知道当地的哪些资源可以加以利用?你怎么知道市场的消费特征?你怎么知道同类竞争产品做得如何,又有什么短板?没有策划,你如何定位小镇,设计好相关的运营模式、开发模式、盈利模式?

     

    俗话说,知己知彼,百战百胜。你连自己、连对手都不知道,怎么在市场冲出重围?我不敢否认,国内很多规划院的画图水平非常高,看了图纸让人热血沸腾,但能落地的又有几个?规划图纸改了又改,项目推倒重来的成本有多高?你算过没有。

     

    策划绝对不是一块抹布,也不是可有可无的鸡肋。先策划后规划,做好小镇的定位和顶层设计才能确保小镇的开发的有序和不跑偏。

     
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    四、上行下效,简单地画框框

     

    很明显的现象是,很多地方政府几乎照搬中央关于特色小镇的参考意见,急急忙忙地定时间、定数量、定范围、定人数、定投资规模。

     

    在时间方面,一般规定为“3年”;小镇范围则定为“3平方公里”,人数则要求一个小镇容纳“3万人”,投资规模则要达到“3年30亿”。总结来说就是“4个3”。

     

    这个框框首先由国家某部委圈定,然后从省到市,从市到县,从县到镇,一级一级地下派任务。一旦没有完成任务,就要问责。于是乎,有条件的地方报几个,没有条件的,创造条件也要报几个。我甚至发现,一个非常贫穷落后的县城居然报了十几个,很多都是“生拉硬扯”的。

     

    好像照着中央的规定画圈圈,特色小镇就一定能建成。但他们不明白,每个地方的经济发展水平、自然禀赋、交通条件都不尽相同,为什么要“一刀切”出一个个小镇呢?如果再继续下去,相信5年之内肯定有一批小镇烂尾?;辜堑玫蹦瓴翟氨榈乜ǖ那榫奥?如今不少产业园已成为鬼城,黑灯瞎火、野狗乱串、野草疯长。小镇不能再重蹈覆辙了!

     
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    五、以为背靠旅游风景区就能成功

     

    在很多人看来,只要在风景区建几个酒店,搞一些房地产开发就成为小镇了!

     

    至于盈利模式,他们想得更简单:“卖房子、收门票、餐饮消费”,陈向宏的三大招。但其实并非这么简单。国家对小镇的要求是“宜居宜业宜游”。旅游风景区最多就是宜游,还会宜居宜业吗?

     

    何况旅游风景区与小镇是两个概念,它们至少在4个方面存在不同:

     

    一是体验不同。景区只是表层地玩、看、吃,追求的是感官的享受和刺激,时间短、过程短,而文旅小镇一般以自我融入后的内心体验为主,是一种身心的愉悦,没有尖叫、没有疯狂、没有一闪而过的快感。有的只是慢慢的体味和感受。

     

    二是盈利模式不同。景区是以收取门票为手段,而小镇除了地产开发外,二次消费(包括吃、住、玩、购、行等)、产业的发展、产品的销售才是最大的赢利点。

     

    三是开发模式不同。景区相对简单,只有肯投入,设施都有现成的出售,安装即可。而小镇却更为复杂,要经过一系列非常专业的策划、规划和开发,因为地域、文化、消费观念不同,没有可以复制的模式。

     

    四是氛围不同。景区游乐园人越多越好,所以热闹和喧嚣不可避免。而小镇营造的却是一种氛围,需要人慢慢的安静的体会。而一旦人满为患,小镇的生命也就开始走向枯萎。

     

    正因为它们之间存在巨大的差异,我们就更不能简单地处理。确实,依托景区的2013六合彩玄机27期有先天的优势:一是无需担心人气,二是无需花大力气打造自然景观。但要联动景区一起开发变成小镇,还要清楚理解景区与小镇的关系,这个还要从长计议。不是任何背靠旅游风景区的小镇都能成功。不是往风景区乱塞东西就可以做成小镇。

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