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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    乡村振兴:开发商进军乡村之十种死法

    作者:望乡新乡村 | 来源:望乡新乡村 | 时间:2019-06-14 | 关键词:乡村振兴,乡村大开发,旅游规划,山合水易

    当下,乡村振兴行动正如火如荼,各路资本对乡村资产更是垂涎已久,乡村大开发时代已经拉开了序幕。现阶段,80%的乡村开发商是传统城市地产商、或者曾经在城市开发过房地产项目的企业,而这里面90%以上又都是以圈地为目的,真正的落地行动鲜而有之。部分有远见的传统地产商,几年前就开始在乡村布局,在农村圈了大片土地,坐等土地升值;有一些则后知后觉,摩拳擦掌正准备入场;还有一些,到目前为止还没有意识到乡村开发的巨大商业价值,继续观望,悬而未决。

     

    即便是几年前就染指乡村开发的开发商,大多数也始终没有找到很好的开发模式。山合水易乡村规划作为在乡村开发、设计和经营圈从业多年的老同志,所见的项目也是死多活少,活的极少数早就成为了标杆,死的却不胜枚举,成为了后来者的铺路石。山合水易乡村规划经过总结在此文中列举了开发商进军乡村过程中的十种死法并给出个人建议,以解乡村开发之惑。
     

    乡村振兴选址


    死法一:盲目选址,过分自信而死;

     

    建议:选址要谨慎,应尽可能选择城市近郊型乡村。

     

    与城市地产相同,无论其它基础条件如何,交通区位都是最为重要的。区位优劣决定了乡村项目开发的成败。千万不要偏执的认为酒香不怕巷子深,认为环境优势可以盖过一切劣势,不要一意孤行。

     

    因为绝大多数城市消费者依然舍弃不了城市生活,即便下乡小憩也是短暂的。乡村旅游的消费市场虽然可以框定在3小时车程范围以内,但若是谈到去乡村居住,甚至购买闲置房屋以作康养度假之用,距离就显得非常重要。所以城市近郊型乡村才有吸引力,谁会舍近求远呢??

     

    无论是开发乡村旅游,还是以“民宿”或是“度假小院”的名义开发以租代售的居住产品,都依然符合地产界的一句老话:“房地产最重要的就是位置、位置、还是位置。”
     

    乡村振兴选址


    死法二:不依托市场设计产品,定位偏差而死;

     

    建议:以市场需求为导向塑造产品体系,找准定位。

     

    容易犯此类错误的有两种企业,一种是急功近利型,一种是情怀至上型。急功近利型,看见别人挣钱了,等不得做好扎实的基础研究、分析、谋划工作。认为那是浪费时间,不管三七二十一,迅速照搬开发了再说。情怀至上型,一味追求情怀,一味追求决策者个人喜好。

     

    两种偏执的结果,往往会在产品定位与设计上脱离了市场需求??⒊隼吹牟芬慈狈Υ葱?,要么个人感情色彩浓重,无人问津,更达不到预期的效果。投入得越多,损失的就越大。
     

    乡村振兴选址


    死法三:没有建设用地,违规违建而死;

     

    建议:尽量争取国有建设用地,利用集体建设用地或闲置宅基地,合理使用林地、荒地、一般农用地。一定不要在乡村大举开发房地产项目。

     

    土地依然是农村最有价值的资产,建设用地一直是地产商最关注的问题,很多开发商直接瞄准国有建设用地。以“田园综合体”名义报批下来的项目,即便争取到了一部分国有建设用地,山合水易乡村规划建议也不要在乡村大举开发房地产项目,因为那会成为众矢之的。

     

    在过去,在乡村开发中利用所谓“休闲农业”、“农业地产”、“田园综合体”类概念获批了不少国有建设用地,但现如今,在乡村批国有建设用地已是难上加难了,再加上集体建设用地及宅基地入市的相关政策还不明朗,推进缓慢。导致一些开发商铤而走险,在非建设用地,甚至农业用地上做起了文章。这其实是极其危险的举动。

     

    就在前不久,国家发改委刘春雨还在新闻发布会上强调“按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”

     

    即便山合水易乡村规划在前面的文章中,就以向国家发改委提问的方式调侃了相关政策的不明朗,但山合水易乡村规划也不建议开发商在政策不明朗时期,大举开发乡村房地产项目。因为山合水易乡村规划见过不少开发商急于求成,强占农民土地建别墅、盖高楼,或在自然?;で?、水源?;さ?,甚至在基本农田上大兴土木,成了被枪打的出头鸟。

     

    山合水易乡村规划认为,未来乡村集体建设用地和闲置宅基地将会是抢手货,现在是储备这些资产的最佳时期,所以山合水易乡村规划建议近期以储备土地为主,在政策不明朗时期,不急于大举开发,可以以“乡村民宿”、“农家小院”等为样板工程、明星工程,为后期的开发做好铺垫。千万不能急于求成,违规违建,成为反面教材。
     

    乡村振兴选址


    死法四:没有农业生产经验,强搞农业而死;

     

    建议:不懂农业不要去碰农业,应寻找农业企业作为合作伙伴,专业人做专业事,强强联合,效益分成。

     

    农业是乡村的本底,到乡村去开发无论是旅游还是地产,或多或少绕不开农业这一关。以前,山合水易乡村规划经?;岜缓芏嗫突实揭桓鑫侍饽蔷褪牵?ldquo;种什么,养什么?”他们为什么会这么问呢?就是因为这些开发商本来就不是做农业的,对农业生产一头雾水。

     

    从产业的发展规律来讲,农业本身效益就低于第二产业和第三产业。投资农业在生产效率、生产规模、产品品种上如不具备一定优势很难有所作为。更何况是对于一点农业开发经验都没有的开发企业呢,这样的企业还指望通过自主开发农业来盈利,岂不是天方夜谭?太多过于自信的开发商在乡村开发中投入了重资产的农业产业,结果可想而知。

     

    正所谓“专业人做专业事”,我国无论是国家还是地方都有一些高校和科研机构,还有一些专业从事农业生产的企业。他们掌握着先进的技术和丰富的经验,并且同样有寻找第三产业合作伙伴的强烈需求。让资本、技术、经验再加上优质品种结合起来,通过效益分成,实现强强联合,才是明智之举。
     

    乡村振兴选址


    死法五:缺乏顶层设计,投资亏空而死;

     

    建议:优先做好专业的顶层设计,按计划有条不紊地推进。

     

    乡村项目开发其实就像一盘棋,没有全局观,没有一步步地运筹帷幄,必将惨败。漫无目的地东拆西建,项目之间缺乏统筹考虑,定位相冲、相重,只能让巨额投资款打水漂,很难获得理想的投资收益,往往项目还未开发完,投资款已耗费所剩无几,陷入无序开发之泥沼,因资金亏空无力继续开发而不了了之。即便有钱也会因谋划不足而增加大量的成本,深陷泥潭。

     

    山合水易乡村规划认为,乡村开发甚至比城市开发要复杂,是一个庞大的系统工程。因此,在开发之前建议先根据项目的实际情况,做好定位、产业产品策划、项目规划、实施计划、盈利模式与回报周期测算,做好这些顶层设计,谋定而动。在投资过程中,按规划、按计划有条不紊地进行项目开发。
     

    乡村振兴选址


    死法六:不懂设计,花花绿绿而死;

     

    建议:一定要尊重设计、相信设计的力量。好的设计本身就具备市场吸引力。委托专业设计团队进行专业规划设计,保证产品有特色、有核心竞争力。

     

    有些开发团队对专业的策划、规划设计很不屑,觉得那是白花钱。盲目自信,觉得自己也能设计。前期貌似省下了一笔钱,但是项目开发耗费了大量人力、物力、财力和精力。实际上并没省钱,反而浪费许多资金和时间。而且,开发出来的产品缺乏创新,没有底蕴、缺乏核心竞争力,市场不认可,经营惨淡,投资收不回才是最可怕的。

     

    我们见过很多项目毁于设计。本身很好的资源,因设计的缺失,花花绿绿,杂草丛生,其主要原因还是因为开发商的独断和对设计的不重视。乡村设计应结合当下生态环保理念,充分尊重乡村的原有肌理,符合现代人的生活方式来设计产品。好的设计本身就具备市场吸引力,有些项目因设计而盖头换面,有些设计则毁于荒诞的设计。因此,山合水易2013六合彩玄机27期认为专业的规划设计至关重要。好的规划设计可以极大地树立起项目的核心竞争力,可以降低成本,缩短开发周期,更有助于持续盈利,获得高收益的投资回报。
     

    乡村振兴选址


    死法七:不懂政策,未有效利用政策资金,资金链断裂而死;

     

    建议:一定要认真结合当下相关政策,咨询专业团队,合理利用政策资金。

     

    有些开发商看别人在投资乡村,头脑一热也喜欢凑凑热闹。结果投着投着发现资金链吃紧,继续投吧资金不足,中途撤出吧可能前期投入就打了水漂,搞不好还要担更大责任,造成进退两难的境地,骑虎难下。

     

    其实,国家提出乡村振兴战略,为了推动这一战略的有效实施,国家乃至地方都出台了一些相关扶持政策。比如日前家发展改革委就曾召开“关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系有关情况”专题新闻发布会。在会上,国家发改委规划司司长陈亚军指出:“探索对增量宅基地实行集约有奖、对存量宅基地实行退出有偿”这一制度。他还提到:“健全财政投入保障机制,以财政资金投入引导社会资本加大投入,完善乡村金融服务体系,加强乡村信用体系建设,推动各类涉农中小金融机构提供资金支持,建立工商资本入乡促进机制,探索在政府引导下工商资本与村集体的合作共赢模式。”所以不管是资金充足的大企业,还是资金相对不是过于充裕的一般企业,要想投资乡村开发,都应详细研读了解国家及地方相关政策,合理有效地利用政策资金的支持。

     

    当下,与乡村振兴相关的政策是一波接一波的出台,实时变化。国家出台这些相关政策给予补贴,本身就是因为这类项目要打造成功有较高难度。然而一些开发商却不懂政策,闭门造车,毁于自信。这都是因为传统开发商对相关政策的不了解导致的。因此,山合水易乡村规划建议开发商聘用专业人士或团队来协助,把当下的各路政策梳理清楚,有效利用政策资金,撬动项目运转。
     

    乡村振兴选址


    死法八:过度开发,破坏生态环境而死;

     

    建议:?;ど仁窍钅克?,更是国家任务,不要挑战生态底线。远离自然?;で?,远离水源?;さ?/span>

     

    有些开发商眼睛只盯在眼前的账面上,考虑眼前的成本、眼前的收益,对乡村的生态?;げ灰晕?。然而当下,环境?;な枪乙幌钪匾挝?,所有开发类项目都必须尊重生态环境,重视环保。

     

    山合水易乡村规划建议开发商暂时远离临近自然?;で?、水源?;さ氐南绱?,前段时间的秦岭、洱海事件就给了警示,国家禁止在乡村建“别墅大院”和“私人会馆”。如果是自住则罢,如果是带有经营或销售性质的,开发的风险系数很高,被明令禁止甚至强拆的可能性很大。

     

    再者,生态环境是乡村天然的宝贵财富。因此乡村开发应守住这份天然遗产,将其价值发挥到最大,切忌舍本逐末。否则就浪费了乡村的宝贵资源,将乡村的投资开发潜力大打折扣,这不利于乡村项目开发的可持续发展。

     

    说得明白一点,就是开发商实则会少赚很多钱。反之,注重对乡村生态环境的?;?,打好这张生态牌,会让开发企业名利双收,而这也正是对“两山理论”的有力实践。

     

    死法九:忽视村民关切,脱离群众而死;
     

    乡村振兴选址


    建议:重视村民参与、尊重村民关切,带动村民共同致富。

     

    乡村振兴,乡村开发,村民的利益是关键。乡村生产资料掌握在村集体和村民手中,这是我国的制度所决定的。由于乡村缺乏资本支持、人才支持、技术支持、管理支持,因此发展效率低下,村民利益得不到更好地保障,为此国家鼓励社会资本在政府的领导下参与乡村开发。乡村开发过程,实质上是开发机构从村集体和村民手中获得部分生产资料,进行高效、合理开发的过程。因此,开发机构必须要考虑好村民和村集体的利益。直接买断乡村资产,固然是最简单但也是最粗暴的方式。这种方式对乡村开发的意义不大,也不能很好地照顾到村民的利益,对开发企业自身而言也未必是最有利的。生产资料的所有权还是村民和村集体的,这是制度所决定的,村庄发展不好,村民利益得不到尊重,企业的乡村开发项目进展也不会顺利,这个不言自明。

     

    因此,山合水易乡村规划认为一套有效合理的合作机制十分必要,开发商应重视村民和村集体的利益与关切,鼓励他们参与到项目开发与运营中来。比如宅基地、田地等生产资料入股,村民到项目中做产业工人等合作方式,这样不单可大大降低企业的开发成本,解决企业在开发过程中的一些难题,还能带动村民致富,获得村集体和村民的拥戴与支持,名利双收何乐而不为呢?
     

    乡村振兴选址


    死法十:不懂运营,自我陶醉而死;

     

    建议:聘用专业运营团队、托管运营或与专业运营机构合作运营。

     

    很多乡村项目在开发之初,充满热情,然而越运营下去底气越不足,多数以失败而告终,为什么?很简单,不懂运营。很多开发商看见别人乡村项目开发的有模有样,也想照搬照学,但做着做着就做不下去了,因为学到的只是皮毛,只是表象。深层次的运营学不到,没有专业的运营团队,控制不好成本、做不好营销、缺乏持续稳定的利润回报,所以只能越运营越亏。

     

    乡村运营是一整套体系,既要有理念也要有方法。山合水易乡村规划认为,没有所谓千层不变的运营模式,只有长年积累的经验之谈。有经验的运营团队是项目成功的有力保证。作为没有相关运营经验的开发商,一定要寻找专业乡村运营团队进行合作,托管于运营团队或者与运营机构合作运营都是可以考虑的选择。

     

    另外,一定要在前期项目开展时就引入运营团队,前置运营极为重要,有些开发商可能觉得运营应该是后期项目落地后的工作,实则不然,运营团队在前期的介入就是为了后期的落地实施打好基础,避免出现脱离实际的项目,同时参与作好顶层设计工作,将项目的开发有条不紊地推进下去。
     

    乡村振兴选址


    综上所述,山合水易乡村规划在多年来服务于乡村开发的实践中,总结了十条乡村开发的大忌,并分别提出改善建议,望能给目前正奋战在乡村、或正准备大举进军乡村的开发商们一点启示。

    END

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