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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    特色小镇开发模式技巧有哪些?

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2017-09-14 | 关键词:特色小镇,特色小镇开发,特色小镇开发模式

      一、请问,你真的会选址吗?告诉你,不是什么地儿都能做小镇的!

      1.没有良好的资源不能做小镇。比如一个项目,山是一般山,水只是一个小池塘,这些资源太普通了,根本没有办法做小镇!

      2.交通不便不适合做小镇。俗话说,路通则财通,交通不方便,人流怎么导入?小镇如何兴旺?浙江奉化有个小镇就因为交通不便被降格了。

      有人也许会说,交通不方便,那我修路啊!我想问问大家,修一条道路的成本有多大?你3平方公里的面积,要打通内外交通,得费多少心血?十几个亿投进去,很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具,如高铁、飞机却是需要国家的政策和规划,你自己一个人弄得来吗?

      3.没有人气的地方,不太适合做小镇。假设一个地方,要坐3个小时的车,还要徒步1个小时,徒步期间除了有背包客、探险者外,没有看到几个游客,怎么做小镇?浙江的特色小镇为什么风生水起?因为人家的城市群很发达,人流量大!

      二、请问,你怎样给小镇定位?定位的依据是什么?这关乎小镇的成败!

      只有定位才能决定小镇的发展方向,只有定位才能指导小镇开发所有环节和细节。定位就是告诉我们,想做一个什么样的小镇。

      比如:乌镇就是一个有江南水乡特色的安静小镇;东部华侨城就是一个以观光游乐为主的度假小镇。

      那定位决策的依据是什么?

      1.首先是依托的资源。文化资源也分为两类,一是文化底蕴,一是文化产业,不同的资源就有不同的定位思考。而旅游资源也分为两类,一是观光游乐资源,一是适宜度假的资源。同样,资源不同,其定位思路也会有很大不同。比如,游乐观光资源其定位思路应该以玩为主,而度假资源则应考虑旅居的需求。

      2.其次依托的市场。无论什么样的特色小镇,没有市场就不可能存活和发展。因此,不同的小镇必然面对不同的市场。

      比如,有些资源只能满足区域市场,那么如果你定位全国市场,最后结果会怎样?而你的资源完全可以面对全国甚至是全球市场,但你只是定位区域,其规模、配套、设施都不会太大,那么大的市场白白流失,你又会有什么样的感受?

      3.其三是地块的价值。地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地形地貌都关系到地块价值的大小。

      4.其四是消费者分析。这是小镇做定位必须研究的一个重要参数,不知道小镇未来的消费者是谁?不知道他们到底在哪里?不知道他们的消费预期消费需求消费偏好,那这个定位到底是定什么?为谁定?又该怎么定?

      比如,以老人旅居度假为主的小镇,你不设置医院、养护中心、老人康乐、老人室外活动,反过来做些过山车、迷宫、烧烤场......老人怎么办?

      三、请问,你将选择什么样的开发模式?你以为乌镇是人人都能学的?

      一提起开发模式,很多人就说:哪有什么开发模式,让规划设计院画个图进行开发不就行了吗?

      大错特错!小镇的开发模式有很多种,每种开发模式的要求都不同,你不知道有哪些开发模式,又如何知道怎么开发?小镇的开发模式包括以下几种:

      1、主题游乐园模式

      这种模式很常见,国外以迪士尼为典型代表,国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点,吸引人流前来旅游,然后提升土地价值,最后售卖地产。

      这种开发模式对开发商的资金实力要求很高,目前国内的主题乐园模式也面临着IP缺乏、创新动力不足等问题,如何破解考验着大家的智慧。

      2.农业驱动模式

      在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天,这种农业驱动的模式也很常见。这个地方往往有一定的农业基础,比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵,吸引人们到此一游、到此一照。

      这种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景,体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是,该模式不该只有农业,还应该补齐居住、教育等其他功能。

      3.度假旅游驱动模式

      这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的,比如观澜湖。它的模式是先做环境,再考虑居住。

      但这里需要明白一个道理:这类模式最关键是摸准度假人的需求,打造真正的度假功能,而将所有的心思都花在建房子上。

      4.产业驱动模式

      产业驱动模式就是我们所说的产业小镇。这种产业有两类:一是引进来的产业,如云计算、基金等新兴产业;二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。

      小镇离不开产业,没有产业的小镇,注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业,比如你在浙江就可以搞互联网小镇,但在人迹罕至的西北地区就做不了。另外,产业的培育是需要耐心的。

      5.养老旅居驱动模式

      这类模式以乌镇雅园为典型代表。做养老的小镇,一定要满足几个条件:一是自然环境较好、二是空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。

      有些人以为建几个养老院,挖几个湖就是养老小镇,这真是错误的观点。养老院只是其中的一部分,养老配套包括的东西太多太多了,比如老年人专业医院、养老护理机构、老年大学、老年活动中心等等。

      6.古镇改造模式

      很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇,我们一要保持建筑的“原汁原味”,二要寻找小镇的历史沧桑感。现在部分小镇开发者急功急利,大兴土木,改变了古镇原来的面貌,也使得原来的历史感荡然无存。这样的小镇,生命力不会长久。

      7.文旅组合模式

      因为项目规模大,单一的形态和业态难以支撑。所以,很多人就将更多的类别组合进去,也就是文旅是个筐,什么都往里面装。

      这样看似业态丰富、功能更全、风险更小,但这种模式的顶层设计没做好、风险最大。当然,这种模式也并非就一定不能成功,关键是处理好几种类型的逻辑关系,将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合,观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。

      不过,还是要着重提醒:这种模式最怕乱,想到什么做什么,什么都往里面装,最后到底是个什么可能连自己都不知道。这样的小镇特色荡然无存,结果就是万劫不复!

      总而言之,开发主题不同,其选择的开发模式就会不同。主题决定模式!而不同的开发模式决定项目的盈利模式,决定项目的存活率。

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