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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    “土地银行”会是土地与资本联姻的终极模式吗?

    作者:合易知行学院 | 来源:合易智业机构 | 时间:2016-03-29 | 关键词:土地银行,农村土地金融,土地流转

      农村土地金融现在是个处于探索阶段的新领域,好比尚未一统天下、群雄并起的混沌乱世,各种模式不一而足,但依然荆棘满地。
     

      农村土地金融黄金机遇


      我国服务于农村的金融其实早已有之,清华大学五道口金融学院院长吴晓灵曾对媒体表示,有人说中国没有“惠普金融”,其实中国的金融机构不计血本地深入乡镇比大多数国家都早了好多年,比如农村信用社,这是很多发达国家都不具备的。
     


      只是,不管是农村信用社也要,农业银行、储蓄也好,对于目前日益庞大的农村信贷需求都已经远远不能满足。小农经济注定要成为历史,大规模现代农业的发展把农村“土地金融”推到前台是时代的必然。
     


      在很长一段时间里,农民手里原有的最具价值的东西——土地,并没有发挥出其应有的价值,是农村金融“活”不起来的最大瓶颈。2009年起,国家开始大力支持土地流转,农村土地金融开始了最初期的摸索;2015年底,国务院发布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》,明确要开展“两权”——即农村承包土地经营权、农民住房财产权——的抵押贷款试点,正式赋予“两权”抵押融资功能,并正式提出要推行农村金融产品和服务方式创新。农村土地金融迎来了前所未有的发展机遇。
     

      农村土地金融的未来之路

      土地信托+土地流转


      如今,不管是信托行业还是土地流转行业的巨头,对未来农村土地金融的长远布局都着眼于土地信托。
     


      什么是土地信托?土地信托就是土地所有权或使用权人(即委托人)将自己的土地托付给专业组织或机构进行更科学的规划与管理,并签订信托契约,保障委托人的权益和收益。
     


      在美国、日本等发达国家,现代化大规模农业正是在信托制度的支撑下蓬勃发展起来的。土地信托的本质,在于土地所有权和收益权的分离,并且通过银行、信托机构以及专业性农业开发商与委托人的多方合作,各司其职,各取所长,让土地价值最大化,解决了传统农业筹资难、收益不稳定的问题。在这样的良性业态之下,“三农”领域的更多金融创新才能不断孕育。


      “土地银行”会是土地与资本联姻的终极模式吗?


      目前我国的土地信托仍然处于较稚嫩的阶段,在绍兴、益阳等地有一些尝试,但多以地方政府主导为主,市场的力量参与不多。农村土地金融在未来还需要更市场化,才能发挥市场效应,达到更合理的资源配置。
     


      国内最大的土地流转互联网平台“土流网”的创始人伍勇认为,在土地信托模式下最终将萌生“土地银行”,这是农村土地金融的未来趋势:“我们帮农民管理土地,为农民提供固定收益;为企业管理土地,让企业获得固定收益。”而随着土地流转规模越来越大,最终可以实现将土地变为可携带资产,农户可以将自己的土地“存入”土地银行,土地银行则提供土地凭证,农民自由迁徙将成为可能。

      当然,这是农村土地金融发展到更成熟阶段的后话,在先阶段,由于我国尚稀缺专业性的农村土地评估人员和机构,而土地流转市场机制也还未健全,经营权难变现,土地估值难和处置变现难两大问题还摆在眼前。
     


      全国首家“土地银行”


      永清县经开区年试行“土地托管”制度:成立“土地银行”,以土地承包经营权流转的方式进行土地股份制改造,把农民利益和园区发展捆绑起来,走土地资本化、资本股份化、收益长期化、利益共同化的新路子。
     


      每年以土地生财给大家分红,等到国家正式报批以后,这些钱统一置换成有价值的物业,统一出租。每户所占的比例跟承包土地是一样的,一亩地作价一股,以村为单位成立合作社。
     


      参加“土地银行”,能实现土地的保值增值,让农民的利益最大化。

      随着物价的上涨,土地价值跟商业价值都是随着物价上涨来上涨的,“土地银行”能起到保值作用,产出随着时间发展会越来越大。

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