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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    土地这样流转才规范!才能拿补贴!

    作者:山合水易 | 来源:山合水易规划设计院 | 时间:2017-05-02 | 关键词:土地流转政策,土地流转法规,土地流转

      《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》是依据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权证管理办法》等法律、规章及相关政策制定的;目的是为了加强对农村土地经营权流转交易市场的工作指导,依法推进土地经营权有序流转;本规范适用于在进行农村土地经营权流转交易的。

      一、土地经营权流转交易应具备哪些条件?

    土地流转政策

      1.权属清晰无争议;

      2.交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织,且有流转交易的真实意愿;

      3.流出方必须是产权权利人,或者受产权权利人委托的组织或个人;

      4.流转交易要符合法律法规和环境?;す婊?、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。

      二、哪几类土地经营权可进行流转交易?

    土地流转政策

      1.家庭承包方式取得的土地经营权;

      2.其他承包方式取得的土地经营权;

      3.集体经济组织未发包的土地经营权;

      4.其他依法可流转交易的土地经营权。

      三、可参与土地经营权流转交易的主体有哪些?

    土地流转政策

      1. 农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体;

      2.具备农业生产经营能力的其他组织或个人。

      四、想流出土地经营权,交易时需要哪些资料?

    土地流转政策

      (1)家庭承包方式、或其他承包方式取得的土地经营权

      1.身份证明;

      2.《农村土地承包经营权证》或其他权属证明材料;

      3.农村集体经济组织或中介组织(个人)受托流转承包土地的,应当提供书面委托书;

      4.土地情况介绍书(主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容);

      5.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

      (2)农村集体经济组织未发包的土地经营权:

      1.农村集体经济组织主体资格证明材料;

      2.具体承办人的身份证明;

      3.集体土地所有权权属证明材料;

      4.农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明;

      5.土地情况介绍书(主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格及作价依据、流转方式、流转用途等内容);

      6.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

      其他依法可流转交易的土地经营权参照以上情形,按照农村土地经营权流转交易市场要求提供相关材料。

      五、想流入土地经营权,交易时需要哪些材料?

    土地流转政策

      1.身份证明等主体资格证明材料;

      2.流入申请(主要包括流入土地的用途、面积、期限等内容);

      3.流入土地超过当地规定标准的,需提供农业经营能力等证明,项目可行性报告,以及有权批准机构准予流转交易的证明;

      4.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。

      六、如何签订土地经营权流转交易合同?

    土地流转政策

      交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同,主要包括以下内容:

      1.双方的基本信息;

      2.流转土地的四至、坐落、面积、质量等级;

      3.流转的期限和起止日期;

      4.流转土地的用途;

      5.流转价款及支付方式;

      6.合同到期后地上附着物及相关设施的处理;

      7.双方的权利和义务;

      8.双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件;

      9.双方认为需要约定的其他事项。第十四条流转交易合同到期后,流入方在同等条件下可优先续约。

      七、不想交易了,如何中止土地经营权流转交易?

    土地流转政策

      在交易过程中,有以下情形之一的,经流出方、流入方或者第三方提出申请,农村土地经营权流转交易市场确认后,可以中止交易:

      1.农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的;

      2.因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的;

      3.其他情况导致交易中止的。

      4.中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的;

      5.人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的;

      6.其他需要终止交易的。

      因此,在进行土地流转之前,农民朋友们应该了解什么是土地流转的“三看”和“三忌”。

    土地流转政策

      土地流转的“三看”

      一看欲流转土地性质

      通常来说,土地的性质是难以改变的,因此流转前需事先咨询了解欲流转土地的性质,避免后期因土地性质不明确造成投资的局限性。例如,流转的若是农用地,事后禁止作为建设用地使用。

      二看承包方的综合经济实力

      大规模的土地流转面临成本高、收益低的风险,且容易受气候、经济形势等因素的影响,因此流转前需综合衡量承包方的经济实力、抗风险能力,否则容易出现“毁约退地”“弃田抛荒”的现象。

      三看流转土地的剩余承包期限

      根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定,农村土地承包经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限。因此,流转前应了解流转土地的剩余承包期限,避免“超期流转”引发纠纷。

    土地流转政策

      土地流转的“三忌”

      一忌仅订立口头协议

      农村是个熟人社会,在农村许多事情往往口头协议即可了事,但在土地流转问题上,千万不能口头协议,否则一旦发生纠纷,自身合法权益将难以保障。同时签订的书面合同至少一式两份,确保农户和承包方各执一份。

      二忌合同约定含糊不清

      土地流转合同的内容应全面、明确,具体应包括以下方面:流转双方的名称、流转土地的具体位置和面积、承包的起止日期、流转土地用途、流转价格及支付方式、双方的权利义务、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理、违约责任等。

      三忌擅自改变土地用途

      按照目前的政策法规,土地承包经营权流转,不得改变土地的农业用途。以基本农田为例,明令禁止破坏基本农田、占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼等将农用地作为建设用地使用的行为,否则应认定土地流转合同无效。

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