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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    “共享农庄”来袭,盘活利用闲置农宅院落,你准备好了吗?

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2017-12-04 | 关键词:共享农庄,休闲农庄

    共享经济的商业模式,正在暴风骤雨般地改变我们的生活方式。前阵子在北京创新创业“双创周”上,由北京市农委重点推荐的一种创新型住房模式——共享农庄引人关注。

     
    共享农庄,休闲农庄

     

    据介绍,截至目前,北京已有2000多套农庄加入到了“共享农庄”之中,分布在包括房山、密云在内的11个近远郊区,其中60%位于北京一小时经济圈内。记者看到,以位于门头沟区的一套名为“梦我小区”的农庄为例,一套一宅一院的农庄,一年的租金为5.46万元。“市民既可以选择这种已经装修好的农庄,年租金从2万元到5万元,也可以定制或者自己装修,自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。”钟鹊飞解释称,由于是从农民手中统一租赁到宅基地,所有权依然在农民手中,但是通过这种模式农民一方面可以实现租金增收,另一方面也可以通过为自家或周边农庄提供物业服务的方式获取工作收入。“以租近为例,1年5万元的租金,农民可以分成2万元。

     

    9月19日,国务院直属央企中国建材集团旗下A股上市公司北新建材(000786)、中国最大的新型建材产业集团,全球发展最快的新型房屋产业集团、全球先进的自主知识产权、国内唯一实现“材料房屋一体化”的北新房屋总经理尹稷华与全球首创“共享农庄”平台,全国首家领先的闲置农宅租赁合作服务交易供应商北京万鸿信息服务有限公司董事长钟鹊飞在全国双创活动周现场签订战略合作协议,将共同打造“共享农庄”,近期将大规模投入北京市场,成为北京市民、企业居住模式中的一个新品。

     
    共享农庄,休闲农庄

     

    深化农村土地制度

     

    改革,实行所有权、承包权、经营权“三权分置”是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新,是农村基本经营制度的自我完善。要围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线,不断探索农村土地集体所有的有效实现形式。2017年8月29日,国家允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。

     

    “共享农庄”简而言之就是在不改变农民所有权的前提下,将农村闲置住房进行个性化改造,形成一房一院一地,并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式,通过互联网、物联网技术为平台,与城市租赁住房需求对接,形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。

     

    北京万鸿董事长钟鹊飞说,“三农问题”最终需要城市的资本、管理、技术反哺来得以解决。随着城市化的快速发展,农村资源闲置、人力外流“空心化”问题成为政府和农民头疼的问题。而北京这样的特大型城市,人口、资本、技术、人才过载,住房过载,造成了同在一城,“城市病”和“农村病”并存的局面。

     

    “共享农庄”模式的优点在于农民最大程度的自愿、自主、自发参与,充分尊重了农村发展现状与传统民俗风情,在不影响正常农村生产生活的环境下,引导农民盘活资源、参与创业或发展第三产业,增加农民收入,增强市场与经营意识。“共享农庄”提倡因地制宜,在统一规划下小规模、创新性发展农庄经济,避免了过度城镇化过程中对农业生产环境的侵害,能让无法规模城镇化或不满开发商开发的区域也享受人居升级,又逐步实现农民增收与科技导入、城乡交流融合。“共享农庄”第三个优势是,农庄使用权共享,收益在合作各方共享,资产增值收益大部分归属农民,平台获得信息中介服务费用,日常经营与承包经营权流转中税费归属政府。

     
    共享农庄,休闲农庄

     

    “共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农村集体土地政策改革方向,从城乡需求端出发,参与设计完成的这一农村集体土地改建租赁住房的创新性解决方案。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任,博士生导师叶剑平教授说,整个模式设计突出了“安、居、乐、业”四个要义。

     

    “安”,就是安心、安全。不改变农民产权归属,农民、农村资产安全,“庄家”平台提供信息中介、法律确权、规划设计、改建报批、租赁运维服务,城市消费者同样安心安全。

     

    “居”,简单来说就是在保障集体土地权属不变的前提下,村集体和农民出空间,社会资本或城市居民、企业主要出资,共同翻建提高人居环境,改善周边宜居配套,形成宜居宜营的合作农庄,吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。

     

    “乐”,就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡,不仅获取闲置资源的合理回报,农民增收满意,市民能实现田园梦、创业梦,提升居住品质和感受,政府税收增加,何乐而不为。

     

    “业”,就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业,过去单纯经济利益导向的大规??⒈湮鞣胶托彻灿?,这才是是可持续发展的基础。

     

    这也是落实2016年中央经济工作会上关于深化农村产权制度改革,明晰农村集体产权归属,赋予农民更加充分的财产权利的讲话精神的有力实践。

     

    据了解,“共享农庄”的在线服务平台“庄家”手机客户端已于2016年正式上线,“共享农庄”目前主要定位在北京一小时经济圈内的乡村内推广,立足于为城市居民提供安心、生态、情趣的近郊“农庄”生活。“庄家”平台目前已经积累了两千多套农庄资源,这些农庄今后将根据城市用户需求,进行规划设计,主要采用北新房屋专门研发的装配式产业化改造技术和产品,并陆续在全国大中型城市大规模推广这一模式,预计未来五年“庄家”共享农庄平台将在全国盘活利用闲置农宅院落近十万套,每套租赁农庄将提高农民财产性收入150%以上。

     
    共享农庄,休闲农庄

     

    除此之外,已有多地开始试水“共享农庄”:

     

    海南·2020年全省1000个“共享农庄”试点

     

    今年7月,海南省人民政府印发《关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见》,全面支持发展“共享农庄”,使农民转变成为股民、农房转变成为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者,促进农民增收、农业增效、农村增美。

     

    在设想中,农民通过租赁合作、股份合作、生产合作、劳务承包或务工参与共建共享实现增收。2017年海南每个市县试点建设2个至3个共享农庄,至2020年全省力争建成1000个。

     

    广州·传说中的国内首个共享农场

     

    2014年的时候,几个年轻人在广州旅游,看到了那边闲置的稻田,于是产生了共建农场的想法,第一个共享农场在广州建好后,城市家庭纷纷闻讯而来争抢做共享农场农场主,和其他城市家庭一起共同享有一片田,收获相应农田的艾米胚芽米,乡村闲置的优质土地被激活。

     

    艾米也相继在增城、清远建设艾米共享农场。首创闲置农田共享大计划,并将农场划分成若干单元,城市家庭只需在线扫码下单,就能认购相应农田的收获权,共享交换使用所有的艾米农场。

     

    在他们的计划里,2017年,艾米在原有三大共享农场基础上,进入云南,湖北,东北。2018-2019年将覆盖全国10个省市,在各地不同的稻米源产地拥有20个艾米共享农场,成为国内农场数量最大,范围最广的共享农场品牌。

     

    2020年,艾米将进入海外市场,在泰国、越南、新西兰等国家建设艾米农场,完成全球范围产区的布局。

     

    味道网 宣布启动“共享农场”项目

     

    日前,味道网在京宣布启动“共享农场”项目,通过向上游生态农业扩展,打造“产业基地+平台+消费者”完整产业链,并利用上游优势基地资源与互联网渠道整合,启动农业领域共享经济。

     

    味道网董事长黄磊表示,味道网今年营收有望达到5亿元并实现盈利,同时积累了较为丰富的农业产业运营资源,现已拥有4500亩武夷山“天下岩茶山”资源、5000亩五常稻田、10000亩巴马山泉、10000亩乌拉盖草原牛羊和黑麦基地。后续将这些资源按照消费者需求进行了整合,形成“共享农场、品质生活”产品。

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