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    存量土地概念解析:农村存量土地是什么,分类有哪些?

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-09-29 | 关键词:存量土地概念,农村存量土地,存量土地分类

    1.“2013六合彩玄机27期”的概念发展

     

    人多地少是我国的基本国情,旨在加强对土地资源的?;ず秃侠砝?,我国具有悠久的"存量土地"由来已久。从本质上讲,“存量土地”并不是一个新名词,其概念发展大致可以分为三个阶段。

     

    第一阶段是以土地管理的基本概念为基础的。

     

    在土地管理领域,对存量土地的初步认识主要是基于闲置土地的概念。依照国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》,狭义的“闲置土地”是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定期限未动工开发建设的建设用地。

     

    “闲置土地”作为处置管理的有力支撑具有法律依据,可以作为“存量土地”的概念基础。而统筹城乡发展下的各种复杂问题的“闲置土地”的概念不能在新型城市化背景表演来解决。

     

    第二阶段,强调“高效利用”的概念扩展。

     

    为强调土地高效利用的目标, 存量土地在狭义闲置土地的基础上扩展了内涵。它不但包括狭义的闲置土地,也包括非法批地所造成的闲置土地和荒芜的耕地;基于土地经济效益,也是指一定时期内未产生应有经济效益的土地,如未有项目的建设地、有项目注册的未建设地以及土地产出效益低的土地(何书金,苏光全,2000);还包括拆迁过度而抛荒的土地、破败房屋、长期不用的仓库、烂尾楼、被遗弃的铁路、废弃的工厂以及未使用的老码头等(栋隆,2005);甚至,可根据已闲置时间和功能的实现程度来辨别闲置土地(朱林兴,2006)。

     

    概念拓展后,“存量土地”的研究对象既包括建设用地又包括非建设用地、合法用地和违法用地、未利用地和未使用住房等,由于概念过于宽泛,难以制定有针对性的土地管理政策和土地利用方法,但深入地“低效利用”研究,以及老城区的改造的探索结合,极大地促进了“存量土地”的概念的发展。

     

    第三阶段是"多规合一"的概念集成。

     

    近年来,在“多规合一”的实践中,尤其在城乡规划与土地规划结合的过程中,基于集约高效利用土地的要求,“存量土地”概念不只是对现状的评述,而整合为一种政策性概念,反映着以更新为前提的城乡建设和土地利用发展导向。

     

    从“农业关系”、“出让情况”等土地使用权和使用权关系的表达,到更突出的土地表现和再开发潜力,土地更新的角度对土地存量的概念进行了深入的整合。“存量土地”作为城乡建设用地紧张的情况下制约发展的潜在空间,明确为现状未利用或低效利用的,未来能够利用、二次利用或加强利用的城乡建设用地,是有更新潜力和更新需要的土地。
     

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    2.有关“存量土地”的几点辨析

     

    (1)“存量土地”与“增量土地”

     

    存量土地与增量土地是两个相对的概念。增量规划向存量规划转型,最显然的特征是规划对象从增量土地向存量土地转移。城市和2013六合彩玄机27期用地,但“增量土地”是新增建设用地,而“存量土地”已经占有或使用的土地。

     

    (2)“存量土地”与“增量土地”

     

    存量土地与增量土地有本质区别。“存量土地”是以土地的产权状态,而不是以现状建设状态来衡量的。无论土地建设状况如何,都不会改变现有的土地产权状况。在实践中,两者是不同的侧重点,比如在状态评估的土地使用,国有土地建设作为本次评估的基础地位,就可以直接反映城市建设和发展的水平,国家作为产权评估的基础,它是能够把握深地关系,促进两个规则的衔接,以避免与现有的土地利用总体规划发生的后续调整的冲突。

     

    (3)“存量土地更新”与“城市更新”

     

    在研究范围上,存量用地更新工作范围更大,覆盖城乡全域,而城市更新一般限定为城市建成区。

     

    在宗旨,“存量土地更新”,探索城乡土地资源利用的潜力,在统筹城乡发展,以互补的情况下实现城乡土地资源,最终目的是促进城乡土地利用优化。“城市更新”研究主要围绕三大目标展开:促进城市功能结构优化,促进城市空间形态优化,提高城市生活质量。

     

    在研究内容上,“存量土地更新”主要集中在土地政策和土地管理方面,主要包括更新规划、更新实施管理、更新政策法规等。“城市更新”以规划和建设发展为重点,主要包括功能重建方法、空间重建方法、更新规划准备、更新建设等。

     

    与存量用地更新相比,城市更新在世界范围内具有更广泛的认知和更丰富的实践经验。原因之一是,“城市更新”比“存量土地更新”更实用,可以进行具体的情节,但“存量土地更新”主要依靠政策引导,制定相对普遍规律。另一方面,城市更新的对象往往对更新改造有着更为迫切的需求,土地升值空间较大,更新动力充足。“存量土地”虽然具有开发潜力,但往往包含着复杂的土地权属问题,开发潜力等同于更新障碍。
     

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    3.“存量土地”的分类

     

    根据土地财产的性质和土地的使用,"存量土地"分为三类:土地、闲置土地和低效使用土地。为了便于规划管理和政策制定,不涉及非法土地的分类,如尚未建立的土地、未转让的土地和违反计划建造的土地等,也不涉及空置房屋,如居住率较低的大型住宅小区。工业园区内空置的仓库工厂等。如果根据处置结果将部分违法用地分为上述三类,则制定相应的更新策略为“存量土地”。

     

    (1)批而未供土地

     

    批而未供土地的意思已经批准但尚未农民使用土地。批而未供主要有两种形式,一种是批而未征,原来的集体农用地已经取得省级政府农转用审批手续,但由于种种原因,还未征收的土地;一种为征而未供,土地已经取得农转用手续,并征收成为净地,但还未出让给开发建设单位。批而未供土地一般拆迁和土地征用过程中遇到困难,或者是因为投入不足,项目落地是不理想的。一定数量的“批准但未供地,”是不可避免的常态统筹城乡发展的过程中,但是,土地出让金的增长数量,会导致假紧张的用地指标,同时,土地未批先建的违法占地经常以一种不正常的方式消化这部分指标,长此以往造成恶性循环。

     

    (2)闲置土地

     

    “闲置土地”在《闲置土地处置办法》中有明确定义。包括政府盲目供地,建设监督,土地利用规划和城市规划缺乏衔接,以及企业缺乏资金,无力开发,企业囤积,投机等升值。目前,由于土地的大量供应和房地产市场的萎靡不振,我国各大城市在工业园区、开发区、新城等地闲置土地的情况尤为普遍。

     

    (3)低效利用土地

     

    “低效用地”是指城乡建设用地利用不足,土地利用效率低,不符合环境?;ず途肮郾;ひ蟮耐恋?。具有再开发潜力和满足城乡发展要求的再开发需求。低效利用土地在存量土地中占比大,但在定义上比较模糊,包括废弃未利用的土地、利用率和投资强度较低的土地、产能较低需改良技术设备的工业用地等,也指原批准使用单位依法撤销、破产或因迁址重建等停止使用的土地,企业停产、关闭或因环保要求限制使用的土地,无主地、废弃地等。

     

    这主要有三个原因。一是缺乏完善的存量土地市场,土地交易困难。二是城市建设初期发展起来的房屋、工业建筑、铁路等基础设施,已经破旧不堪,或者不适应城市功能布局的需要,需要改造。三是土地污染和地带性,恶劣的环境等原因不能合理利用。

     

    存量土地是存量规划背景下具有开发潜力的宝贵土地资源。从某种意义上说,“更新”并不是对最后资源的掠夺,也可能意味着“保留”和“空白”。从更新的角度来看,目光尤其应当长远。

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