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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    中国文化旅游地产的四大类型

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-05-22 | 关键词:文旅地产,文化旅游,特色小镇

    所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为2013六合彩玄机27期。在消费升级的背景下,城市的物产代表了一种新的生活方式。我国的文旅地产经过多年演变,已然由资源导向向产品导向转变、由标准化产品向差异化产品转变、由客群市场向细分市场演进。

     

    目前国内的旅游地产可分为四大类型――主题游乐型、景点依托型、度假酒店型以及文旅小镇型。本文将对文化旅游地产的四大类型进行深入分析。
     

    文化旅游地产类型


    一、主题游乐型

     

    利用主题公园带动配套的商业地产项目是这一派的主要模式,这一模式的领头羊是华侨城。不过,由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价,对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求,且资金沉淀较多,所以涉足的房企较少。

     

    温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工,“观澜湖模式”即为代表。

     

    典型代表:华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等。

     

    优势:这种模式曾经一度深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。

     

    劣势:必须有持续的市场热情作支撑,随着迪士尼、环球影视城等海外主题乐园进入中国,以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降,门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到一定影响。

     

    未来趋势: 如何持续地留住游客,用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点,融入文化秀是其中的一个必然选择;利用最新的网络与科技也是一个重要的手段,不再大而全,追求小而美。

     

    他山之石:创始于1923年的沃尔特迪士尼公司,经过90多年的不断发展,现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构,迪士尼拥有源源不断的输血渠道和伦次收入 。
     

    文化旅游地产类型


    二、景点依托型

     

    这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派,尝试这一“兵刃”的主力多是从传统地产领域杀过来的“土豪”。自然资源总是稀缺的。不管是动辄数十亿元的高额投入,还是数千亩的拿地规模,最关键的问题还是如何协调地产和文化旅游产业比例。

     

    如何实现占用大量土地和自然资源的项目的土地集约利用?超级大盘如何避免空城现象?仅仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”还是提供一个真正的休闲度假投资产品?这对习惯于快速赚钱的传统住宅企业提出了更大的考验,如果仍然快速生产和快速销售的“三把斧子”,肯定不会长久。

     

    典型代表:万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等。

     

    优势:通过品牌开发企业在景区周围的商业生活质量,很容易为景区和周边欠发达地区带来生机和活力。

     

    短板:过分依赖住宅销售,很多山水超级大盘沦为空城;城市建筑破坏了自然景致,这种建设与破坏之间的悖论值得警惕。

     

    未来趋势: 赋予自然资源更多的魅力,在原有的旅游资源之上打造更多多样性的产品,适当融入一些更和谐的体验性文化商业设施。

     

    他山之石:阿尔卑斯滑雪度假区几经自然演变和规划调整, 已经有数百年历史的阿尔卑斯山度假小镇俨然一副梦幻的童话仙境。许多当地土著居民购买了私人土地产权,建造了几栋木屋别墅对外经营。全镇的别墅外观富丽堂皇。与国内不同的是,这里有浓厚的(人家独特的)滑雪文化,滑雪业态已经很发达,在一个旅游小镇逐渐成型后,滑雪的服务功能转变,形成了一个以服务为导向的文化旅游特色小镇。
     

    文化旅游地产类型


    三、文旅小镇型

     

    目前,国内已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文化旅游古镇。良性的文旅小镇运营,应与居民市井文化浑然一体,而不该是一片没有语言的重商主义建筑。

     

    在欧洲及东南亚的很多旅游小镇,多是由政府主导、企业担纲、居民参与、生态体系非常完善,相较而言,我国则更多的是地方政府与企业的一厢情愿,把握好开发节奏、保证其“有血有肉”,应是此命题的应有之义。

     

    典型代表:宏村、良渚文化村、丽江、凤凰、乌镇、周庄等。

     

    优势:文物遗存、特色民风民俗和悠闲的古镇生活,可以为旅游开发大大加分,不需要规模巨大的硬件投入,更多的是软性投入。在城镇化趋势下,相信会有更多特色迥异、各具千秋的文旅小镇将会被挖掘出来,市场潜力巨大。

     

    短板:对于古建筑古文物、原生态民俗文化的?;せ崃钏锌⒄叨己芡诽?,另外与本地居民的沟通也会是一个障碍,开发者如何解读、升级文旅小镇的历史文化价值对自身能力要求更高。

     

    未来趋势: 产业多元化。

     

    他山之石:温莎小镇是英国最著名的王室小镇,位于伦敦近郊,以温莎古堡闻名。镇上的人们生活惬意,传统英式住宅随处可见。

     

    虽然街上到处都挤满了游客,但一年四季,这里的生活仍然很简单,令人愉快。街旁购物区的商品琳琅满目,累了的话就到泰晤士河畔的咖啡馆或小酒吧歇歇脚,或者漫步于温莎公园的绿地与森林之中度过一个国王般的闲适下午。
     

    文化旅游地产类型


    四、度假酒店型

     

    正如度假酒店一般,解决的是旅游度假最基本的住宿问题,在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统田园综合体开发的盈利模式,这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口,更多在于产业链各个端点的交易,实现独立生存发展,这如同弓弩一样,自成一派。在不久的将来,这种产品集中的爆发可能会导致分时度假酒店的积极产权交易活动。

     

    典型代表有今典集团、复星集团、阳光100等。

     

    优势:有别于传统度假酒店可以满足的基本居住生活需求之外, 这类产品有更多的度假、艺术、文化元素在里面,拍卖、博彩、会议、影视等多样的收入渠道和灵活的租售方式,使得企业不需要再进行住宅开发即能保证收益,在跑马圈地的旅游高峰期实现了小而精的成功。

     

    短板:长期经营的能力、耐心和整合综合资源的能力极高,特别是自负盈亏所带来的财务压力不容忽视,许多传统的房地产企业往往难以忍受。此外,文化差异和经济发展周期等因素很容易影响该模型的稳定性。

     

    未来趋势: 金融化的操作是必然趋势,如与金融产品的结合、酒店产权交易等,这类高端度假酒店必须瞄准全球市场,走向海外也无可避免。

     

    他山之石:以交换房间使用权以实现低成本的旅行目的分时度假模式,以开发为主的分时度假网络公司,如SUNTERRA公司,不但经营交换业务,而且自己开发并销售产权酒店,赢得了极大的社会反响与拥簇。

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