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    郭帆(GuoFan)

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    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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    特色小镇:前景与疑问 何为正确“突围”姿势?

    作者:山合水易 | 来源:山合水易规划设计院 | 时间:2017-07-27 | 关键词:特色小镇

    尽管对特色小镇兴趣浓厚,就房地产企业而言,从开发商到运营商的角色转变,仍是一个艰难的过程。短则两三年,长则五年甚至更久,业界方能对特色小镇的商业逻辑、运营模式等达成非常清晰的共识。

    “运营特色小镇不像卖房子,房产证一转就完成了。我们的空间确实更大,但要求也更高。我们进入了不太熟悉的商业模式。”7月22日,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上说道。她认为,特色小镇在定位、商业模式、金融模式和建设运营方面,存在较多疑问。

    特色小镇

    特色小镇是我国城镇化发展过程中的一项重要战略。近年来,相关部委密集发布文件,对特色小镇的发展进行支持和规范。2016年7月,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,计划到2020年,培育1000个左右特色小镇。10月,住建部公布了第一批特色小镇名单,共有127个。今年初,“特色小城镇”概念首次被写入政府工作报告。

    与此同时,企业、资本、机构对其的关注度迅速上升。深陷拿地和盈利难题的房企,更将其作为“突围之道”。如今,房企已成为特色小镇的重要投资主体。

    参会嘉宾认为,特色小镇前景广阔,但距离发展成熟,仍需经过一段“试错”时间。

    “房地产化”倾向已现

    特色小镇风靡一时,某种程度上有着过热的成分。中新城镇化研究院院长袁开红在论坛期间表示,有关文件发布后,没想到会引发那么“热”的反应。

    她认为,当前对特色小镇的投资存在一定盲目性。其一,部分企业试图以传统房地产开发的模式运营特色小镇;其二,文旅特色小镇申报过多,而此前该模式已有很大的建设强度;其三,社会资本关注度过高。

    黄金湾投资集团董事长申威也有同感,“大概从去年7月份到现在,我们已经收到了几百个特色小镇的项目资料。很多项目描述前景非常好,投资回报率很高,但我们认为,这些纸面上的商业计划有待论证。”

    申威表示,并非所有项目都适合做特色小镇。这取决于小镇所在地是否有良好的资源,包括自然、人文、产业资源等,同时还要对地貌、地形、气候、人文环境做全面考评。

    “房地产化”倾向过重,是特色小镇面临的另一个重要问题。作为投资方,申威曾接触过很多地产商主导的特色小镇项目,“有很多地产商是被倒逼的,想以其他名义去拿地。”申威认为,在盈利上,这类企业会以房地产的投资回报标准来考量,通常要求的投资回报周期为3年,即36个月就要退出。

    申威在与一些地方政府接触中,也发现对方有借助特色小镇开发进行房地产“去库存”的诉求。

    这一现象已为地方政府所重视。5月4日,北京市多部门发文,强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发”。分析认为,此举目的是避免特色小镇成为新的“鬼城”。

    袁开红则认为,对于这种倾向不必太过担心。她表示,的确有打着特色小镇名义进行圈地盖房的行为,且不少。但某种程度上说,这是企业在盈利模式不清晰情况下的一种行为。

    袁开红表示,这需要在监管上进行强化。但“市场是一个相互平衡、自我协调、不断成熟的过程”。违反市场规律的行为会面临越来越多的博弈,很难长久存在。

    特色小镇

    盈利模式待解

    事实上,从某种程度上说,“拿地卖房”是特色小镇运营中必不可少的部分。

    蓝城集团总裁许峰就表示,解构特色小镇的业态组成会发现,最大的组成部分是居住。“比例小的占到60%以上,多可能占70%甚至接近80%。”因为如果没有人住下来,小镇是不可能产生持续活力的。

    但从经营角度,并不能纯粹靠卖房子支撑。许峰表示,特色小镇一部分的现金流来源是住宅类开发,还有一部分来自于今后的运营,包括产业、旅游、教育、养生养老等的运营,这会带来长期稳定的税收和就业,以及盈利。

    许峰认为,特色小镇由多业态、多内容组成,应该全方位考虑,才能保证小镇的顺利建设和运营。从盈利角度看,特色小镇应当是一个滚动投入和滚动产出的过程。

    此前有观点认为,由于投资规模大、回报周期长,中小型企业很难参与到特色小镇的建设中。

    据悉,目前对于特色小镇的资金支持主要源于国家层面。去年10月,中国开发性金融促进会等单位牵头发起“中国特色小镇投资基金”,母基金总规模为500亿元人民币。今年2月,发改委和国开行联合发文,为特色小(城)镇建设提供多元化金融支持。

    当前尽管金融模式并不清晰,但特色小镇的融资渠道正逐渐打开。

    许峰表示,蓝城的资金来源于自有资金和合作伙伴,其中合作伙伴包括专业的国有企业和金融机构(尤其是基金)等。但他表示,要避免选择有快进快出思路的基金,而应该寻找可持久的的基金。

    申威则认为,并非所有特色小镇都要用重资产模式操作。“有些项目说要投几百亿,这是非常重资产的投资方式,运营得很好可能盈利,可如果没有达到预期效果,风险会特别大。”

    他表示,很多轻资产的特色小镇项目,能够运营得非常健康,说明轻资产同样是一种可行的运营模式。

    特色小镇

    寻找“镇长”

    尽管对特色小镇兴趣浓厚,就房地产企业而言,从开发商到运营商的角色转变,仍是一个艰难的过程。

    百富东方集团董事长戴宏亮在论坛期间表示,转型最大的挑战在于两点:改变资源整合方式、转变团队的运营理念。

    就前者而言,“土地是最关键因素。如何跟当地政府商定合作方式,一次性锁定土地的开发?是地产商最难解决的问题。”戴宏亮说,产业导入和金融设计能力同样十分重要。

    相比之下,运营观念的转变更为不易。他表示,特色小镇运营团队中有太多传统地产公司高管,思路上没有进行转型。因此,综合性人才的培养十分紧缺。

    中发蓝海联合商业投资(北京)有限公司总裁毛军也有同感,他认为,运营特色小镇,必须有一定的金融能力和商业运营能力,这两者都不容易获得。但相比之下,运营人才是最大的缺口。“现在招小镇的镇长太难了,小镇建完以后,没有合格的镇长,该怎样运营?”

    要解决这些问题,恐怕需要一定时间。袁开红认为,一般的商业地产项目需要花5-8年来培育。综合各项因素来看,至少经过5年,特色小镇运营才能到成熟期。

    相比之下,许峰乐观认为,只需两三年左右,业界就能对特色小镇的商业逻辑、运营模式等达成非常清晰的共识。

    戴宏亮则表示,特色小镇会分为3个阶段发展:第一阶段,3年之内会百花齐放,出现各种有特色的小镇。第二阶段,用5-10年进行纠错,形成完善的金融政策、政府政策等。第三阶段,用10-20年既实现特色产业导入,又把生活方式、文化标签等做好。

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