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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    重磅丨政府将不再垄断住房供地,宅基地将“三权分置”

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-01-18 | 关键词:三权分置

    近日,2018年全国国土资源工作会议在京召开?;嵋橥嘎?,我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,更好地让全体人民住有所居。同时,将探索农村宅基地集体所有权、资格权、使用权“三权分置”。

     
    三权分置

     

    政府不再是居住用地唯一提供者

     

    国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

     

    为增加租赁住房供应,构建购租并举的住房体系,拓宽集体经济组织和农民增收渠道,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

     
    三权分置

     

    姜大明说,国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中,全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”,强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,努力稳定社会预期。

     

    “城里人到农村买宅基地”口子不能开

     

    探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,是一项重大创新。各地在改革试点中可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试,探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

     
    三权分置

     

    改革开放以来,我国发挥土地制度特有优势,有力推动了工业化、城镇化,但土地增值收益用于“三农”不足,建设用地安排重城轻乡问题突出。现在到了将土地增值收益更多投向“三农”的时候了。农村土地制度改革要以维护农民土地权益为目的,保障农民公平分享土地增值收益,激活农村沉睡土地资产。

     

    城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破,要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。

     
    三权分置

     

    盘活农村集体用地相当于盘活200万亿资产

     

    以前住宅用地由政府提供,现在,村集体也可以提供了。不用征地,不用强拆,只要村集体同意,进入交易市场,就行。

     

    这对于农民来说,是翻天覆地的变化。

     

    以前宅基地的惟一用途是,农民自己造房子,或者偷偷摸摸的造小产权房,卖给贪便宜的人。现在,如果所有权、资格权、使用权三权分置,所有权不变,属于集体;资格权,保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障;分离出使用权,让宅基地入市。

     

    总而言之,土地所有权没变,都是国有的,但附着在上面的土地使用权可以交易了,可以抵押贷款了。

     
    三权分置

     

    其实,早在十八届三中全会中曾经提出过,“在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”会议决定允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

     

    2015年12月27日,第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》,打响了土地改革第一枪。

     

    该决定调整了物权法、担保法等法律中“关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定”,在2017年12月31日前试行,为土地改革试点开路。

     

    2017年11月4日,十二届全国人大常委会第三十次会议通过了土改试点延期一年的决定。

     

    这些政策,极大地释放了中国土地规模。

     
    三权分置

     

    截至2017年9月,全国有577宗集体经营性建设用地入市,总面积1.03万亩,总价款约83亿元,每亩地大概在81万元左右。

     

    目前,全国农村集体建设用地约为2.5亿亩,如果全部以每亩80万元的价格入市,大概能够盘活200万亿的资产。

     

    假设废弃的宅基地上的人口定居在城市,这些宅基地就可以进行永久交易。土地使用效率会大大提升。

     

    无论是南方的拆违还是北方的治霾,城市周边集体用地上的低端企业是最早离开市场的,因此农民少了集体收入,集体用地大量空余出来,但若不能纳入城市开发计划,也就没有了升级为商业用地和住宅用地的可能,很多人进城,宅基地荒废。

     

    现在,政府在这些土地上推动工业和租赁房建设,既降低了建房成本,用活了集体土地,还增加了农民收入,可谓一石三鸟。

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