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    郭帆(GuoFan)

    北京山合水易机构 董事长兼总裁

    北京山合水易规划设计院 院长

    高端休闲度假产业规划专家

    《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

    教学多媒体 / VIDEO

    投资20亿的成都龙潭水乡古镇是如何破灭的?

    作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-07-09 | 关键词:成都龙潭水乡古镇,特色小镇规划,20亿投资

    2013年4月26日,冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的2013六合彩玄机27期开业。据当时开发商统计,开业头三天保守估计涌入13万游人!

     

    这是成都市民第一次见到在中心城区,唯一利用活水资源打造的特色街区,古香古色的建筑,小桥流水的情景,苏州园林式风格……
     

    成都龙潭水乡古镇,特色小镇规划,20亿投资


    媒体报道是这样描述的:这几天,龙潭水乡里的商家,尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。

     

    一家豆花店的老板,周日中午1点就已经卖光了食品。一家中餐酒楼的老板面对满当当的大堂忙得不可开交,“生意太好了,都忙得没时间统计这几天的营业额了”。

     

    面对成都市民们的热情,龙潭水乡相关负责人呼吁:龙潭水乡天天开放,市民们不用着急打拥堂。

     

    熟料,“不着急打拥堂”竟一语成谶。三年后,龙潭水乡走向了另一个极端。

     

    凄清冷静的街道……

     

    从前,美食街上只有几个空摊……

     

    栏杆锈蚀斑驳……

     

    腐烂不堪的船只……

     

    整个园区仿佛回荡着凄婉的“绝奏”琴声……
     

    成都龙潭水乡古镇,特色小镇规划,20亿投资


    不到3年,便昔日繁荣不再,如今冷清至此。

     

    成都龙潭水乡仿古小镇投资20亿元、经4年打造和建设,位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域,占地面积220亩,建筑面积16.1万平方米,其规模相当于周庄古镇,是龙潭总部经济城最大的配套项目。

     

    成都龙潭水乡仿古小镇的衰落背后,有着怎样的深层次的原因导致如今的局面?

     

    有人认为,在这场悲剧中,核心问题出现在特色小镇规划环节。

     

    一、龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区。它也需要类似的市场支持。不幸的是,该地区发展力度不够。

     

    二、项目主打的是成都及周边城市的周边游市场,可是现在除了建筑之外,文化上的混乱、业态上的空白,显然低估了成都人的消费需求。

     

    三、龙潭水乡号称”清明上河园”,可惜也看不到任何与之相关的内容,和《红楼梦》一样是个噱头,而龙潭水乡真正的文化灵魂却不知道是什么。

     

    四、倘若成都龙潭水乡有强大的市场支撑(外地游客,旅行社),且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能),而且投入巨大精力、财力打造演艺项目,显然也不会如此走下去。

     

    五、不管景区再好,没有内容,一切都是零,现在的龙潭水乡确实没有任何内容。

     

    六、一个在成都城市核心地带的重大项目,龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南有没有一点关系?

     

    七、如果这是一个外来文化,它是否有落地生根的必要和可能,也就是说,在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在,江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度,已经缺乏构成“魅惑”的可能了。
     

    成都龙潭水乡古镇,特色小镇规划,20亿投资


    也有一部分人认为问题是由”操盘术”造成的:

     

    一、经营理念仍停留在N年前的旅游景点经营理念中,没有对旅游地产和商业房地产的思考。

     

    二、运营团队根本不了解旅游房地产或商业房地产。它不了解旅游地产或商业地产的核心,也无法为老板的正确决策提供支持;

     

    三、定位不清楚,或者根本没有定位,只关注建筑规划,这是最无知的商人,没有商业,没有灵魂的建筑只是一堆钢筋混凝土;

     

    四、业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做旅游产业产还是商业产业,一个项目的方向错了,注定永远都是个悲剧;

     

    五、无论是商业地产还是旅游房地产,最重要的不是地区的位置,也不是建筑,而是重点的吸引力,留住人才的核心在于特色,没有特色的古镇是无法存活的;

     

    六、在现代商业市场中,没有真正专业的2013六合彩玄机27期团队,很难做出好的商业项目;

     

    七、文旅项目、商业地产、旅游地产快一步会死,慢一步也会死,快半步就会恰到好处,但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的文旅项目、商业地产、旅游地产从业经验;文旅项目没有核心驱动力的主题和特色,东施效颦注定失败。

     

    八、尊重市场规律,尊重专业,远离忽悠、远离非专业才是出路。

     

    山合水易认为,旅游休闲地产开发经营三大标准行动:
     

    成都龙潭水乡古镇,特色小镇规划,20亿投资


    第一:摸清家底---项目属性、经济指标、可利用资源

     

    在进行旅游项目建筑前,要根据基本土地属性和类比的国家和地区发展案例,结合区域发展模式和客户受众区域,概述总体发展战略,并在此基础上制定关键战略举措和发展战略。

     

    第二:摸清方向--项目发展方式及开发模式判断

     

    根据项目区域周边的自然、人文等各种资源,塑造地方、项目区域景区的特有元素,找到景区及项目区域发展的引擎、核心驱动力、催化剂,从而激发项目的活力,吸引人们的眼球,引导和促进项目区域及景区的和谐发展。

     

    第三:推出卖点——旅游、地产引擎的认知和选择

     

    对于旅游项目,旅游引擎功能的选择定位与内容选择是项目成功的关键性因素,关系到项目运作成功、品牌建立和旅游商业的销售。

     

    除此之外,还应注意以下一些问题:首先是政策导向;其次考虑公司的运作理念、目标及财务问题;再就是如何真正地将旅游与地产完美结合,解决旅游地产的核心要素产业问题。

     

    成都龙潭水乡仿古小镇的衰落为我们敲响了警钟,现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变,并不断弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游价值创造中的作用。以娱乐、文化为主的休闲旅游项目,因强调高附加值的服务功能,成为未来旅游产业的发展趋势。单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变,衍生出来的若干新兴集团消费需求,将是主导游客体验消费的未来发展趋势,将休闲旅游与新兴集团消费需求结合,细化、创新各种服务功能,满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求,将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

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